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物业服务企业转委托的效力
作者：本网综合 发布：2018-08-21 浏览量：1185
这里的物业服务企业转委托，特指物业服务企业与某小区在已经签订《物业服务合同》后，围绕该合同所涉及的全部或者部分物业服务业务进行的转委托。
物业服务企业将物业服务工作转委托的，根据其转委托事项不同，大致可以分成两种类型：一种类型是就全部物业服务项目一并进行转委托的，另一种类型是物业服务企业将其所承担的某项或者某几项物业服务事项进行部分内容转委托的。
一、物业服务企业就全部物业服务项目整体性一并进行转委托的，应当认定转委托合同无效。
《物业管理条例》第39条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”即转委托全部物业服务行为的，转委托合同无效。
之所以这样规定，一方面是为了保证服务的数量、质量，避免业主实际上遭受损失；另一方面，从法律意义上讲，业主与原物业服务企业之间通过签订合同而形成了合同关系，就全部物业服务一并转委托，实质上是合同主体的变更，就狭义角度而言，当事人之间再履行的，已经不再是原来的合同，而是形成了新的合同关系。
二、物业服务企业将其所承担的某项或者某几项物业服务事项进行部分内容转委托的，转委托合同符合法律规定情形的，应当认定转委托合同有效。
由于物业管理服务活动内容广泛，许多领域专业性强，一个物业管理企业可能很难完全胜任，而需将这些专业性的服务活动再委托给其他专业服务机构才能很好地完成其物业管理职责，所以，允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。
三、物业服务企业将其所承担的某项或者某几项物业服务事项进行部分内容转委托的，物业服务合同中有关免除服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，不发生法律效力。
关联法律法规条文
物业管理条例
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
· 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
