规划内车位车库的归属

　　

　　《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　这一条款确立了车位、车库权利归属的一般规则。是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的规定，其权属由双方当事人自行协商确定。

　　但是，“约定归属”有一个前提，即约定归属的停车位及车库必须是属于专有权的标的，否则约定无从谈起。按照建筑物区分所有权的理论，成为专有权的标的必须具备构造上的独立性和利用上的独立性。

　　目前停车位及车库主要表现为四种形式:第一种形式为地面停车位。地面停车位是直接设置于地面、以划线分割等方式标明的停车设施。第二种形式为地下车库。地下车库是指利用小区地下空间而建造的停车位，内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位。第三种形式为架空层停车位。架空层停车位是将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。第四种形式为地面的独立车库。地面停车库是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位。

　　小区内的建筑物中，有些建筑物分摊土地使用面积，有些建筑物则不分摊土地使用面积。建筑术语中，表示建筑总面积占土地面积的比率的术语是“容积率”。原则上，只有计算容积率的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。在初始登记时，由于不计算容积率的建筑物的建筑面积没有分摊到任何土地使用权面积，因此其不可能有独立的房屋所有权和土地使用权，其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中。开发商出售单元房屋时，与建筑面积相对应的土地使用权也随之转让，由于不计算容积率的减租屋的权利只能依附于计算容积率的建筑物之上，当开发商将小区的房屋单元全部售出之后，不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主，归全体业主共有。因此，计算容积率的车位车库可以作为专有部分，而不计算容积率的车位车库只能是共有部分。即：分摊了相应的土地使用权份额的车位车库，计算容积率，可以办理权属证书，能够作为专有权的标的；没有分摊相应的土地使用权份额，不计算容积率，无法办理相应的权属证书，为小区共有部分，属于小区全体业主共有。

　　1、独立车库：是在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，四周范围明确，已成为与住房相区别的、独立的特定物，能够满足构造上的独立性和使用上的独立性要求。同时，独立车库依法可以办理相关登记手续，记载于不动产登记簿，符合法律上的独立性要求。因此，独立车库，可以作为专有部分，由当事人约定管辖。

　　2、地面停车位：是直接设在土地表面的停车设施，由于地面停车位并无相应的构筑物，不计算建筑面积，因此也不可能计算容积率，没有独立的权利存在。换句话说，地面停车位是直接设置在小区业主共有的土地之上，实际上是对土地的使用。因此，地面停车位的权利应当归于小区业主共有，不能由当事人约定管辖。

　　3、架空层停车位：架空层停车位虽然具有构造上的独立性和使用上的独立性，但是在现行的房地产法律制度中，架空层一般不计算容积率，其权利只能依附于计算容积率的建筑面积之上，只能成为共有权的标的。架空层占用的土地使用面积应当属于架空层所依附的建筑物的土地使用面积范围(建筑基地)之内，应当属于建筑物内的共有部分，属于架空层所依附的整栋建筑物的业主所共有，也不能约定管辖。

　　4、地下车库：有观点认为，地下车库虽有明确的四至范围，具备构造上和使用上的独立性，但是地下车库与其上的地面不可分离但又互不相属，其建筑面积一般不会计算容积率，地下车库成为不分摊土地使用权面积的部分。没有地何来房，因此地下车库应当成为依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主共有。因此，确认地下车库权属的最大争议在于其占用的土地使用权是否有正当性的问题。《物权法》第一百三十六条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立，这样就对地下车库所对应的土地使用权的正当性作出了一个合理的解释。实践中，地下车库可以成为专有权的标的，能够办理独立的权属证书，因此属于开发商和业主约定归属的范畴。

　　对于业主而言，需要约定的则是单个的地下停车位。地下停车位能否成为专有权的标的呢?大陆法系的传统在判断构造上的独立性往往强调其封闭性，但是现代学说逐渐摒弃这种严格的标准，转而采取“观念上的墙壁”的见解，认为只要有固定的界限标明范围，使人在观念上将一部分与其他部分区分开来，则该部分也可以视为专有部分。因此，只要技术上能将此停车位与彼停车位区别开来，虽然四周没有壁围，范围确定的停车位也可以视为结构独立的部分。在实践中，多数地下停车位是可以登记为独立的房屋产权的，可以由开发商和业主之间约定其归属。




　　关联法律法规条文

　　中华人民共和国物权法

　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

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