解除物业服务合同的相关规定

　　

　　《物权法》和《物业管理条例》都规定业主大会有权决定解聘物业服务企业，而没有对解聘的前提进行限制；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款进一步明确：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”也就是说，业主委员会可以根据业主大会的决定解除与物业服务企业的合同，而无需物业服务企业同意。

　　解除物业服务合同实践中应需要注意以下几个问题：

　　一、只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利（未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除）。尽管有的境外立法例规定在管理服务人有不正当行为或其他不适合执行职务的情况时，各业主可以请求法院将其解任，但是我国《物权法》明文规定解聘物业服务企业（或者其他管理人）由业主共同决定，因此业主个人不享有解除物业服务合同的权利。

　　二、业主委员会解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议，业主委员会的负责人更无权自行作出该种决定。

　　三、业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照《物权法》第76条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且该种规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　四、该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。

　　五、欠交物业费的行为构成不当得利，欠交业主负有交付欠交物业费的义务。也即物业服务合同解除后，物业服务企业仍然有权请求欠交物业费的业主交付欠交的物业费。

　　需要注意的是物业服务企业不得向业主委员会提出物业费主张的诉讼请求。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”原因在于虽然业主委员会为物业服务合同的签署人，但是其是受全体业主的委托而签署，自身并非合同的实质当事人，并不承受合同项下的权利义务。业主委员会既未享受物业服务企业提供的物业服务，亦不承担物业合同约定的物业费交付义务。

　　六、业主委员会解除物业服务合同，物业服务企业有权请求业主委员会赔偿损失。如果业主委员会请求解除合同是因为物业服务企业的违约行为，则业主委员会不承担损害赔偿责任，且有权请求物业服务企业赔偿损失。




　　关联法律法规条文

　　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

· 物业服务企业的服务承诺与服务细则的效力

· 物业服务合同的效力及主要内容

· 物业服务企业的法律性质

· 业主的认定