当前位置：首 页 >文章正文
物业管理中其他管理人的含义、地位及权利与义务
作者：本网综合 发布：2018-08-21 浏览量：1373
一、其他管理人的含义
其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。
二、其他管理人的地位
《物权法》第76条规定的业主共同决定的事项有：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《物权法》第82条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物权法》的上述规定，将其他管理人与物业服务企业并列为物业服务的主体，赋予了相同的权利义务。
三、其他管理人的权利与义务
据《物权法》和《物业管理条例》的规定，其他管理人在物业服务过程中的权利义务主要有以下内容：
1．与业主委员会签订物业服务合同，且该合同对业主具有约束力。
2．其他管理人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应承担违约责任。
3．其他管理人应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规、规章的规定，向业主收取物业服务费用。
4．业主不得无故拒绝向其他管理人交纳或者超过合理期限交纳物业费。
四、审判实践中遇到的问题的分析
1、关于小区内财物（车辆除外）丢失或毁损纠纷
该类纠纷分为两种情形，一种是物业服务合同约定有财物保管服务。此种情形下，在发生财物丢失或毁损时，业主可以直接依据保管合同要求其他管理人承担相应的赔偿责任。另一种是物业服务合同没有约定财物保管服务。在这种情况下，其他管理人只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的情形下，才承担相应的赔偿责任。其他管理人收取的费用虽然包含保安费，但并不意味着只要业主丢失财物，其他管理人就要承担责任，更不能以此为由拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。如果保安没有按照物业服务合同的约定尽到一般的维护和保障小区安全的义务，导致业主财产受到损失，其他管理人应当根据其过错程度承担一部分责任。
2、关于小区内车辆丢失或者毁损纠纷
其他管理人在小区内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用的，因车辆丢失或毁损而引起的纠纷的处理可以分为两种情形，一是双方根据相关法律法规的规定签订了停车管理服务协议。此种情形下，应当按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。二是双方没有签订停车管理服务协议。此种情形下，应当根据其他管理人的过错程度、收费标准等因素合理确定其他管理人应当承担的赔偿责任。
3、其他管理人聘请的施工人员在施工时，或其受雇人员在履行职务中，侵害业主的人身或财产权益的，其他管理人应当承担赔偿责任
应当指出的是，保安人员属于其他管理人的受雇人员，其在履行职务过程中侵害业主权益的，其他管理人应当承担损害赔偿责任。
4、关于小区内运动器材等公共设施的维护责任
其他管理人对小区内的娱乐、运动器材等公共设施有义务进行维护修缮，以保证其处于安全使用状态。如果因其他管理人疏于管理，致使上述公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求其他管理人承担相应的赔偿责任。
5、关于小区内的电梯事故责任
实践中，小区电梯事故屡有发生，严重危害业主生命健康和财产安全。事故发生后，其他管理人与电梯生产商往往互相推楼，不愿承担责任。在这种情况下，因其他管理人有管理维护电梯，保证其正常运转的义务，一旦小区电梯发生事故损害业主人身、财产权益的，其他管理人就应当承担赔偿责任。如果事故原因系电梯本身的质量问题，其他管理人在承担责任后，可以向电梯生产企业追偿。
6、关于小区内因水灾、火灾或物业坍塌等重大事故而引发的纠纷
根据相关物业管理法规的规定，其他管理人负有维护小区公共物业安全的义务。据此，其他管理人有义务采取措施有效预防小区水灾、火灾或物业坍塌等重大事故发生。如果该事故发生的原因在于其他管理人怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生水灾、火灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求其他管理人承担相应的赔偿责任。
7、关于其他管理人的保安责任
近年来，不少物业小区出现了一些因第三人的侵权甚至犯罪行为引发的物业服务纠纷，小区业主往往要求物业管理部门赔偿其财物被盗以及人身受到伤害的损失。其他管理人根据物业服务合同有治安保卫的义务，若区域内发生治安案件则说明其他管理人未尽到治安保卫义务。因为根据《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。未尽到安全保卫义务的物业服务企业对由此造成的业主生命和财产安全损失应当给予赔偿等相应的责任。同时，《物业管理条例》第47条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。其他管理人的保安服务，应理解为广义上的社会安全，即要求其他管理人具有普通人的注意义务去保障物业使用的方便安全和小区公共秩序的井然有序。若其他管理人没有全面履行其应当负有的管理义务而造成损失，则应当承担赔偿责任。但是，物业服务企业或其他管理人不是人身保险公司，可以担保业主的一切人身和财产损害赔偿责任。但这些可以由业主和其他管理人特别约定，对无特别约定的，其他管理人则不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。由于其他管理人收取的物业服务费中包含有保安费的项目，因而其负有保证小区安全的义务。在业主人身或财产遭受第三人侵害的情况下，其他管理人应当依据合同承担责任。此种责任系行为责任，而非结果责任。也就是说，如果其他管理人完全履行了保安职责，即使有业主损害发生，也无需承担责任；其他管理人只有在疏于履行保安职责或履行保安职责存在过错，且该违约行为与损害后果之间具有因果关系的情况下，才承担赔偿责任。其他管理人承担赔偿责任的大小应当根据过错程度确定。
关联法律法规条文
中华人民共和国物权法
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
· 业主的权利
