专有部分的认定

　　

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，要判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时，应看其是否同时具备以下三个条件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。同时具备的，构成专有部分。

　　符合前两个条件，但还没有登记的，在某些情况下也构成“专有部分”，即虽然没有登记，但根据《物权法》第2章第3节规定取得专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第6章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为《物权法》第6章所称的业主。

　　一、具有构造上的独立性，能够明确区分

　　其标准主要是此专有部分与彼专有部分是否能够明确区分。就房屋而言，此套房屋须以墙、天花板、地板等与彼套房屋分开。就车位、摊位等特定空间而言，此特定空间须以四条线为基础组成的立体空间与彼特定空间分开。

　　二、具有利用上的独立性，可以排他使用

　　其标准主要是有独立的出人口，也即通常所说的门与公共空间相通。

　　三、能够登记成为特定业主所有权的客体

　　其标准主要是看是否在登记机关的登记簿上有记载。

　　需要说明是：能够登记，一方面，是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善，有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，如有的地方对专属于某房屋的露台在登记簿上不进行登记，有的地方对车位不进行登记。但这些没有进行登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分，因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。




　　关联法律法规条文

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

　　（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

　　（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；


　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

　　规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

　　本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

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