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物业使用人交纳物业费的规定
作者：本网综合 发布：2018-08-21 浏览量：1324
业主将物业交予他人使用时，何人是物业服务费的义务人？物业使用人是否负有交纳物业使用费的义务？从实际情况看，业主、物业使用人与物业服务企业之间，容易在物业费应由谁交付、物业服务企业是否有权向物业使用人收取物业费等问题上发生争议。
对此，《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）作出了明确规定：在确认业主有义务按照物业服务合同约定支付物业费的同时，也尊重业主和物业使用人在物业使用费问题上的安排。
《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”
《司法解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”
一、《物业管理条例》关于物业使用人支付物业费义务的规定的适用
第一，物业使用人承担支付物业费义务的直接根据是物业使用人与业主的约定。
物业使用人与业主作出约定，是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提，也是物业服务企业向物业使用人行使物业费支付请求权的前提。如果业主与物业使用人没有就物业使用费的支付作出约定，则物业服务企业没有权利请求物业使用人向其支付物业使用费。
第二，物业使用人履行的物业费支付义务，实质上是业主依物业服务合同而应向物业服务企业承担的义务。
因此，物业使用人的支付义务，应该在物业服务合同约定的范围和金额之内。如果业主与物业使用人约定的物业费超出了物业服务合同约定的范围和金额，则物业服务企业无权收取；如果约定的物业使用人向物业服务企业的支付物业费，在金额和范围上没有达到物业服务合同约定的金额和范围，对于没有达到的部分，物业使用人没有义务向物业服务企业支付，物业服务企业应该请求业主支付。
第三，物业使用人与业主的约定合法有效，才能产生约束力。
如果这种约定因违法或者违背当事人的意愿而被宣告无效或者被撤销，则物业使用人不存在依据该约定而向物业服务企业履行支付物业费的义务，物业服务企业也不能依该约定而请求物业使用人支付物业费。当然，这个约定无效或者被撤销，并不影响物业服务企业依照物业服务合同请求业主支付物业费。
二、业主与物业使用人交纳物业费的连带责任的适用
第一，业主与物业使用人的连带债务，是法定之债，不允许物业使用人与业主约定排除。
法律确认物业使用人的支付物业费义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿；但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。
法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除。如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。
第二，业主与物业使用人的连带债务的范围和金额，应该在物业服务合同的约定范围和金额内，而且仅限于业主与物业使用人约定的物业使用人支付物业费的范围和金额。
因此，业主与物业使用人就物业费支付而对物业服务企业承担的连带债务，只应限于业主与物业使用人约定的范围和金额；超出这个约定的范围和金额的物业费，清偿的义务人是业主，物业使用人没有清偿的义务，也不存在业主与物业使用人的连带责任。
第三，业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费，都有义务向物业服务企业支付；其连带债务，因业主或者物业使用人向物业服务企业的清偿而消灭。
第四，业主在承担了连带责任后，可以向物业使用人追偿。
按照《民法通则》第87条的规定，“负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”因此，在业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费但物业使用人没有支付而业主进行了支付的情况下，业主有权向物业使用人追偿。当然，从物业使用人违反其与业主之间订立的合同角度，业主也有权追究物业使用人的违约责任。
相关术语：
1、物业使用人：业主之外、经过业主许可而有权占有使用业主的物业的人，可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。一般常见的物业使用人，是物业的承租人、借用人，在实际中也可能会是已经占有使用物业但没有取得所有权的买受人等。
2、连带之债：在民法上，所谓连带之债，是指债的主体一方为多数人，多数人一方的各个当事人之间存在连带关系的债。所谓连带关系，是指当事人各自的债务或者债权具有共同目的，从而在效力上、债的消灭上相互牵连。连带之债包括连带债权和连带债务。所谓连带债务，是指数人负同一债务，其中每个人都有对债权人履行全部债务的义务；连带债权，是指数人有同一债权，其中每个人都有请求债务人履行全部债务的权利。连带之债的发生，可以是基于法律规定，这种原因下发生的连带之债称为法定的连带之债；也可以是基于当事人的民事行为，这种原因下发生的连带之债称为意定之债。《民法通则》第87条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”
关联法律法规条文
物业管理条例
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
· 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
