物业服务费的交纳和督促

　　

　　一、非业主使用人的交费责任

　　业主是物业的所有权人，交纳物业服务费用是业主最基本的义务。在物业管理活动中，物业服务企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然应当向物业服务企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者出借给他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用。实际上，这种情况下，物业使用人是代业主履行物业服务合同的义务。鉴于物业使用人实际占有和使用物业，是真正享受物业服务的人，《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。同时，考虑到业主毕竟是交纳物业服务费用的第一责任人，业主的身份相对固定，而物业使用人并不是物业服务合同的当事人，而且相对容易变化，为了保障全体业主和物业服务企业的合法权益，《条例》进一步规定，即使存在由物业使用人交费的约定，业主仍然负连带交纳责任。所谓连带交纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

　　二、建设单位的交费责任

　　作为商品房出售的新建物业，物业管理区域内房屋的出售和交付需要一个过程。在销售物业之前，建设单位是唯一的业主。如果建设单位聘请了物业服务企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。在物业全部出售并交付给业主之前，建设单位仍然需要就没有售出的物业以及没有交付给业主的物业交纳物业服务费用；已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主交纳。由于已竣工没有售出物业的产权仍然属于建设单位，作为产权人当然有义务交纳服务费用；对于没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务，所以也应由建设单位交纳物业服务费用。因此，《条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

　　三、业主委员会对欠费业主的督促义务

　　按时足额交纳物业服务费用。应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用的情况客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至比较普遍。

　　为维护业主的共同利益，《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。需要强调的是，业主委员会督促欠费业主交纳物业费，并不是物业服务企业通过司法途径追索的前置条件。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业服务企业的合法权益，而且也损害了其他交费业主的合法权益，业主委员会有责任也有义务代表交费业主，督促欠费业主限期交纳物业管理服务费。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追索，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或者向人民法院起诉解决。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

· 物业服务收费明码标价规定

· 物业服务定价形式、计费方式和成本构成

· 物业使用人的概念及权利义务的认定

· 业主大会的组成和性质