物业费纠纷处理的途径

　　

　　物业费纠纷是最常见的物业纠纷之一，物业费纠纷大致分为两个方面：一是物业服务企业乱收费引发的纠纷。主要表现有，入住前的乱收费、物业管理服务中的重复收费、装修监管中和有偿服务的乱收费。二是业主拖欠物业费引起的纠纷。业主或使用人拒交或迟交物业费。

　　处理物业费纠纷通常主要有四种方式：

　　一、协商解决

　　物业费发生纠纷后，首先应由双方当事人协商解决，协商不成的，可以通过物业管理协会或消费者协会调解解决或申请房屋所在地行政主管部门调解。如果收费标准是物价部门核定的，可以提请物价部门重新核定。物价部门可以依据物业管理时间发生的费用，结合其服务内容、质量，重新核定。但是，物业服务企业认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与业主管理委员会协商一致后提价，另一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。

　　二、仲裁方式

　　可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国＜仲裁法＞的规定："平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的和其他财产权益纠纷，可以仲裁。"

　　仲裁机构受理物业管理纠纷的依据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁机构的书面协议。

　　仲裁协议的“效力”取决于双方当事人的意愿。一方申请仲裁，另一方不愿仲裁的，仲裁机构不予受理；一方申请仲裁，另一方同意仲裁的，应与申请方补签仲裁协议，或向仲裁机构作出接受仲裁的书面表示，仲裁机构才能受理。

　　仲裁机构的裁决一经作出即具有法律强制力。当事人不履行裁决，对方可以向法院申请强制执行。

　　达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。

　　三、向人民法院起诉

　　物业服务企业和业主发生物业费纠纷的，有权根据《民事诉讼法》第108条规定提起民事诉讼。

　　《物业管理条例》第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

　　这里需要注意的是，物业服务企业起诉欠费业主的以经书面催交为前提条件。之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益。业主欠交物业费的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满等。通过物业服务企业的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。为了方便业主查收和物业服务企业举证，这种催交必须是书面的。口头的催交通知无效。至于具体的书面形式，可以是当面送达，可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式，但是应具有合理性，比如公告只有在不能联系到业主时方可使用、并应张贴在业主可能看到的显著位置。书面催交后出现以下两种情形的，物业服务企业可以向法院起诉：业主无正当理由拒绝交纳，此时无须等待一定期间的经过，但是物业服务企业应对业主的拒绝行为承担举证责任；在催告的合理期限内业主仍未交纳。

　　以诉讼方式处理物业费纠纷效果最为明显，但时间长，成本高。

　　四、督促程序（非诉讼程序）

　　督促程序，是指人民法院根据债权人的申请，以支付令的方式，催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱和有价证券义务，如果债务人在法定期间内未履行义务又不提出书面异议，债权人可以根据支付令向人民法院申请强制执行的程序。

　　督促程序也适用于处理拖欠物业服务费的纠纷，只要符合《民事诉讼法》第214条规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第429条 的有关规定，人民法院即应依法受理。实践中，不少物业服务企业为了节省诉讼费用，不向法院提起诉讼，而是直接向有管辖权的基层人民法院申请支付令。

　　这种方式的特点是快速、方便、及时、费用低。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　中华人民共和国民事诉讼法

　　第二百一十四条 债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：

　　（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；

　　（二）支付令能够送达债务人的。

　　申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

　　第四百二十九条  债权人申请支付令，符合下列条件的，基层人民法院应当受理，并在收到支付令申请书后五日内通知债权人：

　　（一）请求给付金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券；

　　（二）请求给付的金钱或者有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所根据的事实、证据；

　　（三）债权人没有对待给付义务；

　　（四）债务人在我国境内且未下落不明；

　　（五）支付令能够送达债务人；

　　（六）收到申请书的人民法院有管辖权；

　　（七）债权人未向人民法院申请诉前保全。

　　不符合前款规定的，人民法院应当在收到支付令申请书后五日内通知债权人不予受理。

　　基层人民法院受理申请支付令案件，不受债权金额的限制。

· 物业服务费的交纳和督促

· 代收代交费用的规定

· 物业服务收费明码标价规定

· 申请支付令的条件