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物业服务定价形式、计费方式和成本构成
作者:本网综合 发布:2018-08-20 浏览量:1516
一、物业服务定价形式
《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理,规定了三种定价形式:政府定价、政府指导价和市场调节价。
我国开展物业管理以来,政府价格主管部门和房地产主管部门,对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理,一般都实行市场调节价,由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。对普通住宅的物业服务收费,早期则采取了较为严格的管理措施,一般都采取政府定价和政府指导价的管理方式,其中绝大多数物业项目都是采取政府定价管理方式。随着物业管理活动的全面展开,以政府定价方式管理物业服务收费,各种弊端也逐渐暴露。为此,《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式,仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
物业服务收费实行政府指导价的具体方式是,由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求,制定物业管理服务的等级标准,然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门,测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准,由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度,结合本物业项目的服务等级标准和调整因素,在物业服务合同中约定。
采取政府指导价收费的物业服务项目,价格主管部门不再针对具体物业项目审批收费标准,而是针对物业管理主管部门制定的服务标准制定价格幅度,以便指导业主与物业服务企业根据具体服务情况协商服务价格。实行市场调节价的物业服务收费,则完全由业主与物业服务企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定,政府不予干预。
考虑各地经济发展状况与市场环境不尽相同,《物业服务收费管理办法》规定:“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
二、物业服务计费方式
1.包干制计费方式
《物业服务收费管理办法》规定:“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务收费包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的计费方式。包干制计费方式下,业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后,物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说,就是物业服务企业的盈亏自负,无论收费率高低或物价波动,物业服务企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干式计费方式,适用的客户类型多为缺乏专业素养的分散产权业主。该模式的优点是,易于操作,简单便捷,有利于物业服务企业强化成本意识,提高内控水平;缺点是,交易透明度不够,容易导致交易信息不对称,企业难以取得客户的信任,在收费率偏低的情况下,容易导致亏损,企业的经营风险较大。在市场不规范时,个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润,业主的权益可能受到侵害。
2.酬金制计费方式
《物业服务收费管理办法》规定:“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
酬金制也称佣金制,这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用,目前,不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担,物业服务企业受业主委托,运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务,并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式,适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。该模式的优点是,以服务成本作为定价基础,财务收支公开透明,减少交易双方的信息不对称,有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾,对于物业服务企业来说,该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险;缺点是,对交易双方的专业能力要求较高,业主监督物业服务企业的成本较高,对于物业服务企业来说,该模式下缺乏服务成本控制的内在动力,难以取得超额利润和实现快速增长。
为保证实施物业管理服务所需费用,酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业服务合同的约定,先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有,物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质,不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
根据《物业服务收费管理办法》规定,实行物业服务费用酬金制的物业服务企业,应当履行以下义务:
(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;
(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复;
(3)物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
三、物业管理服务成本构成
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出,一般包括以下部分:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业服务企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位,共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
关联法律法规条文
物业管理条例
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。
· 业主的义务