物业使用人的概念及权利义务的认定

　　

　　一、物业使用人的概念

　　物业使用人，是指业主以外的实际使用物业的人。物业使用人具有以下特征：

　　第一，物业使用人不是专有部分的所有权人，对专有部分即不单独享有所有权，也不享有共有权；

　　第二，物业使用人对业主的专有部分，或者物业小区内的公共物业享有占有权与使用权；

　　第三，物业使用人在物业管理法律关系中享有权利义务的来源具有多样性，即包括法律法规的规定，物业管理规约的规定，业主大会或者业主委员会的决定，还包括与业主的约定。

　　物业使用人一般包括以下类型：

　　1、物业的承租人；

　　2、业主的父母子女等与业主共同居住者；

　　3、接受业主委托管理其物业的亲戚朋友或者专门机构等代管房屋的人；

　　4、临时借住业主专有物业的物业使用人；

　　5、占有物业管理区域内公共物业的使用人；

　　6、尚未出售的公有住房的住户；法律上无因管理的管理人。

　　在物业管理实践中，前两类物业使用人最为常见。

　　二、物业使用人权利义务的认定

　　第一，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，在物业管理法律关系中，除遵守法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定外，还可以根据其与业主的约定，享有相应的权利，承担相应的义务；

　　第二，物业使用人在物业管理法律关系中享有权利、承担义务的范围，以非专属于业主的权利义务为限。如，专项维修资金的缴纳义务专属于业主，如果在租赁合同中业主与承租人约定由物业使用人缴纳专项维修资金，而物业使用人没有缴纳，在这种情况下还是应当由业主承担缴纳责任，业主可以按照与物业使用人的约定追究物业使用人的违约责任。

　　第三、物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定，业主要承担连带责任。这里的连带责任是指民事责任，不包括行政责任与刑事责任。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

　　专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

· 业主行使撤销权的规定

· 业主的义务

· 业主的权利

· 物业管理的含义及特征