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民事执行中对不动产租赁权的保护规定
作者：本网综合 发布：2018-02-19 浏览量：1374
“买卖不破租赁”是我国法律的一项原则，在合同法、担保法、物权法和相关司法解释中均有相应的规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该规定说明，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权，但也存在租赁权成立的标准不明问题。《担保法司法解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《物权法》第一百九十条亦作了类似规定。从法律和司法解释的文义看，租赁合同成立的同时租赁权即成立，人民法院就应保护。但是，在执行程序中，如果案外人持有租赁合同就保护其租赁权，存在两点难以解决的问题：第一，由于租赁合同没有登记或者其他公示制度，执行程序中难以识别租赁权的真实性，容易产生被执行人与案外人通谋倒签时间伪造租赁合同以干扰执行的问题。第二，在“一物多租”的情况下，多个案外人均持有租赁合同，难以确定保护哪一个承租人的租赁权。相比之下，台湾地区立法例则为我们解决此类问题提供了可资借鉴的思路。台湾地区民法典第四二五条规定：“出租人于租赁物交付后，终将其所有权让与第三人，其租赁契约对于受让人，仍继续存在。”其将承租人占有租赁物作为租赁权保护的要件，兼顾了承租人的保护和交易安全的需要。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条在借鉴域外立法例以及总结地方法院保护租赁权的有益经验的基础上，对执行程序如何保护不动产承租人的租赁权明确了三个方面的内容：
（1）在租赁权成立的标准上，区分了租赁关系中的债权行为与物权（学界也称为物权化的债权）行为。租赁合同成立，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示。
（2）在保护的时间标准上，和物权法以及担保法司法解释规定相一致，租赁合同必须签订于查封之前，查封之后受查封效力所及，一律不能对抗申请执行人。
（3）防止案外人与被执行人恶意串通，对于以不合理的低价承租不动产或者虚假支付租金的，人民法院经查实案外人存在此种行为的，应当驳回其异议。
相关法律法规条文
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
