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“一房数租”的处理原则
作者：本网综合 发布：2018-03-25 浏览量：1467
严格从理论意义上来讲，出租人就同一房屋订立两份以上租赁合同，合同均有效时，根据债权平等性原则，这几份租赁合同应是完全平等的，不应有先后之分，不应有高低之分，几份合同的承租人都有权要求出租人履行合同。但客观事实是，租赁标的物只有一个，实际上最终只能有一份合同得到实际履行。根据合同法传统理论和意思自治原则，应探寻出租人的真实意思表示，由出租人来选择一份租赁合同实际履行，其他未得到履行的有效合同承租人，只能请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。
对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第六条规定，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人，顺位在先的优先：
（1）已经合法占有租赁房屋的。
这里的“合法占有”，是指基于有效租赁合同关系下的占有。该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果。实践中，即使承租人已经与出租人签订有效的租赁合同，在双方未开始履行时，承租人通过强占、欺骗等其他非法手段占有租赁房屋的，均不能认定为“合法占有”。对于此类非法占有租赁房屋的情况，出租人可以根据《物权法》第二百四十五条占有保护的规定，提起占有返还之诉，如果因此遭受损害，可以请求非法占有租赁房屋的承租人赔偿损失。
（2）已经办理登记备案手续的。
这里的“登记备案”是指房屋租赁合同登记备案制度中的“登记备案”。虽然房屋租赁合同是否登记备案与其是否生效无关，但其有现实的重要意义：一是利于城市流动人口管理，二是一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能。这样规定，可以鼓励登记备案制度的实施，同时也体现了司法解释与行政管理的相互衔接。
（3）合同成立在先的。
“合同成立在先”指“合同成立时间在先”。根据《合同法》第二十五条，承诺生效时合同成立。这是一般原则，但是对于当事人采用书面合同书形式订立合同的，根据《合同法》第三十二条，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，判断该处所指的合同成立时间应是指双方当事人签字或者盖章的时间，更严格说，是当事人中最后签字盖章的时间。
《司法解释》第六条同时规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。《合同法》第九十四条第（四）项规定，合同目的无法实现，当事人可以解除合同；《合同法》第一百一十三条规定，承租人在解除合同的同时可以要求出租人承担违约责任，赔偿所受损失。据此，“一房数租”的情况下，未得到履行的有效合同承租人可以主张解除合同并要求出租人承担赔偿责任。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
中华人民共和国合同法
第二十五条 承诺生效时合同成立。
第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
