当前位置：首 页 >文章正文
房屋承租人的法定解除权
作者：本网综合 发布：2018-03-24 浏览量：1500
根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）的规定，以下情形承租人享有法定解除权：
1．因不可抗力不能实现合同目的，承租人可以解除合同。
《合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
2．不定期租赁合同，承租人随时可以解除。
《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
这里需注意，对于不定期租赁承租人和出租人都有随时解除权，但承租人和出租人随时解除权是有区别的，承租人向出租人发出合同解除通知，合同解除随即生效，出租人解除合同时必须在合理期限前通知承租人，经过该合理期限合同才能解除。
3、出租人未按合同约定交付租赁物，经催告在合理期限内仍未依约交付租赁物，导致承租目的无法实现的，承租人可以解除租赁合同。
《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”
《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要义务或者其他违约行为导致不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
4、因不可归则于承租人的事由致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，不能实现合同目的，承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十一条：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”
这是租赁物发生意外风险时的处理，当意外风险导致合同目的不能实现时，承租人拥有当然的解除权。
5．租赁房屋危及承租人安全或健康时的，承租人可以随时解除合同。
《合同法》第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
承租人订立合同时明知标的物有瑕疵，仍与对方签订合同，一般来说可免除出租人的瑕疵担保责任。一般认为，明知有瑕疵仍订立合同视为权利的放弃。但许多国家法律规定这种情况不适用于房屋租赁。因为房屋尤其是住房，用于满足公民的基本生活需要，直接关系着社会秩序的稳定和人民的安定。因此，在住房租赁中，出租人对于房屋的质量应负严格的产品责任，也就是说，只要房屋的质量不合格，危及承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，承租人均有权随时解除合同。我国在制定合同法时，扩大了这一原则的适用范围。该原则不仅适用于房屋租赁，还适用于所有租赁物。根据《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
6、租赁物有权属争议或依法被查封或使用条件违反法律的强制性规定等情形，导致租赁房屋无法使用，承租人可以解除租赁合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定任何一种情形时，承租人的合同解除权不是任意的，还必须有一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用的”。根据《合同法》第二百一十九条，“无法使用”指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。比如，虽然房屋权属现在有争议，针对该房屋的诉讼仍在进行，但还未影响到承租人对房屋的正常使用，承租人不得以此主张解除合同。又如，有的租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，但该查封只是禁止该租赁房屋转让，并不禁止对该房屋的正常利用，因此，在暂时不影响承租人正常使用的情况下，承租人也无权主张解除合同。
相关法律法规条文
中华人民共和国合同法
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
· 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
· 房屋租赁的期限
