违法建筑物租赁合同的效力

　　

　　违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。有两种表现形式：一种情况是未取得政府许可，另一种情况是未按照政府许可内容履行。主要是指城镇内的违法建筑，也包括乡村的违法建筑。

　　一般讲，以违法建筑签订的租赁合同应当无效，但在一定条件下无效合同可以转化为有效。在实现合同效力转化之前，合同效力属于效力待定状态。

　　最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

　　违法建筑物租赁合同是因合同标的物或行为违法而导致合同无效，“取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设”，意味着人民政府批准了，违法建筑转化为合法建筑，导致合同无效的违法因素消失，此时无效合同转化为有效。

　　具体讲，违法建筑物租赁合同的效力有以下三种情形：

　　(1)未取得建设工程规划许可证建设的城镇房屋租赁合同无效;

　　(2)未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋租赁合同无效;

　　(3)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应当认定房屋租赁合同有效。

　　需要注意的问题：

　　一、“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　按照最高人民法院有关《合同法》的司法解释的规定，“一审法庭辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　二、已经被人民法院或者仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。

　　因租赁合同标的物违法，违法原因消失后，转化为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或者仲裁机构确定。如果法定机构已经对合同效力作出认定，即认定标的物违法的租赁合同无效，在此种情况下，不能因为取得规划权证或者有权机关批准而再次转为有效合同。因为有关部门作出的认定已经发生法律效力，不能逆转，当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁决定或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审，此时，不存在合同效力转换的问题。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

· 房屋出租人的法定解除权

· 房屋租赁的期限

· 房屋租赁合同登记备案的效力

· 商品房交付的条件及风险责任的转移