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房屋出租人的法定解除权
作者：本网综合 发布：2018-03-24 浏览量：1649
综合《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：
（1）因不可抗力不能实现合同目的，出租人可以解除合同。
《合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体和承重结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，建筑物主体和承重结构可以由一种或者多种材料构成。建筑物主体和承重结构是建筑物工程重要部分，因此保证建筑物的主体结构工程质量是非常重要的，在建筑物合理使用寿命内，必须确保主体结构的质量，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，否则可能对人身和财产安全构成威胁。另一方面，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构，必然对房屋造成严重损害，同时也严重损害房屋价值，侵害出租人重大物权利益。
所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目；包括扩大原有产品生产能力、增加新的产品生产能力以及为取得新的效益和使用功能而新建主要生产场所或工程的建设活动；对于建筑工程，扩建主要是指在原有基础上加高加层（需重新建造基础的工程属于新建项目）。在城市规划区内扩建建筑物，必须首先向房产管理部门提出申请，在获得扩建批准文件后，再持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划设计要求，核发工程规划许可证。建设单位和个人只有在取得建设工程和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。因此，未经出租人同意并办理相关建设批准手续的扩建，扩建后的必然是违章建筑，亦必然给出租人的房屋造成损害。擅自扩建的情形亦属于严重损害房屋价值，侵害出租人重大物权利益情形，依照法律规定精神可赋予出租人合同解除权。
出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效；二是向法院起诉，请求解除合同。
（3）承租人未经出租人同意转租的。
《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
《商品房屋租赁管理办法》第十一条：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”
（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的。
《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。”
（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的。
《合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
（6）不定期租赁合同，出租人随时可以解除。
《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
此处的“随时”，并非毫无限制，仍应遵循诚实信用原则，自起租时经过相当期间，方可终止。实践中，“合理期限”应当根据具体情况确定。
相关法律法规条文
中华人民共和国合同法
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
