商品房预售许可制度

　　

　　商品房预售实行商品房预售许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　司法实践中，人民法院在审理预售商品房纠纷案件时，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　一、开发企业申请预售许可应当提交的材料

　　《城市商品房预售管理办法》第七条规定，开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

　　（1）商品房预售许可申请表；

　　（2）开发企业的《营业执照》和资质证书；

　　（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

　　（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

　　（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；

　　（6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　二、商品房预售许可的程序

　　（1）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

　　（2）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

　　（3）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

　　经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

　　商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

　　（4）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。




　　相关法律法规条文

　　城市房地产开发经营管理条例

　　第二十四条　房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件:

　　（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

　　（二）营业执照和资质等级证书；

　　（三）工程施工合同；

　　（四）预售商品房分层平面图；

　　（五）商品房预售方案。

　　第二十五条　房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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