商品房预售的条件及其限制

　　

　　商品房预售，又称卖楼花（也叫期房），是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。

　　商品房预售实行分级管理。国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理； 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内的城市商品房预售管理。

　　商品房预售中具有较大的风险和投机性，政府主管部门必须加强管理，保障商品房预购人的合法利益，防止开发商挪用商品房预售资金等情况发生，从而避免“烂尾楼”的出现。因此，进行商品房预售的开发企业必须符合法律、法规的规定。依据《城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

　　（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件，只有具备这些条件的开发企业开发的商品房才能进入市场流通。

　　（2）持有建设工程规划许可证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证，否则不能开工。

　　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。房地产开发企业对土地的开发达不到此要求的，不能进行商品房预售。

　　（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　城市房地产开发经营管理条例

　　第二十三条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件:

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

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