建设用地使用权的出让方式

　　

　　建设用地使用权的出让方式，是指国有土地的代表（地方人民政府）将建设用地使用权出让给土地使用者时所采取的方式，亦即土地使用者取得国有土地使用权的方式。我国现行建设用地使用权的出让方式包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让。

　　（1）拍卖方式

　　拍卖方式是土地使用权出让人或其委托的拍卖机构在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的方式。其主要特点为：拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让权，应买人有多次报价机会。拍卖出让国有土地使用权引入市场竞争机制，透明度较高，为土地使用者提供了平等竞争的机会，但是程序比较复杂，需要良好的市场条件的保障。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。

　　（2）招标方式

　　招标方式是指由市、县人民政府国土资源行政主管部门作为出让方发布公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的方式。其基本特点：一是引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则；二是从发布通告起，投标全过程都是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密；三是投标人一般只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。投标人能否中标取得国有土地使用权，主要取决于投标文件能否最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评判标准，或者能否满足招标文件的实质性要求，而不是以投标价格为依据。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。

　　（3）挂牌方式

　　挂牌方式是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请，并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的方式。挂牌方式公开、透明、简便易行、交易成本较低，主要适用于地块小、起价低、参加竞买者较少的土地使用权出让。

　　（4）协议方式

　　协议方式是政府或政府委托国土资源主管部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。其基本特点是在受让方没有第三者参与竞争的条件下，通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的。一般用于市政工程、公益事业、非营利单位用地以及政府扶持、优惠的项目用地等非经营性用地的出让。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。

　　需要强调的是，确定土地使用权出让的具体方式，应当遵守以下规定：

　　（1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这里的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

　　（2）采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　中华人民共和国物权法

　　第一百三十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

· 房地产开发用地的总量控制

· 建设用地使用权出让必须符合的条件

· 建设用地使用权出让范围

· 建设用地使用权出让的概念及特征