建筑物区分所有权与传统所有权的区别和联系

　　

　　传统的所有权是指民事主体依法对其物实行占有、使用、收益和处分并独立支配的权利。这里的物，既包括动产，如一只羊、一把斧头，也包括不动产。它是有法律以来就存在的一种非常古老的法律制度。区分所有权是城市形成后，工商业进一步发展，人口进一步集中，为满足住家和营业需要而形成的建筑物所有形态。它是一栋楼内部的所有权结构向多元化方向发展而逐步形成的。公元前约2000年的巴比伦，即产生了与今日建筑物区分所有权相当的建筑物所有形态。在法律上，欧洲中世纪日耳曼法最先认可建筑物区分所有权。该法认为，建筑物与土地及建筑物内各个房间或地窖、地下室等均系独立所有权的客体。但由于法令对其规定不足，引起大量纠纷。在较长时期内，此种区分所有建筑物住宅被称为“纠纷住宅”。自19世纪开始的工业革命，一方面使大机器生产代替了工场手工业，极大地解放和促进了生产力；另一方面，它又加速了城市的急剧发展，进而造成城市人口激增、地价飞涨、住宅缺乏的窘迫局面。为应对这种局面，各国相继在法律上确立了建筑物区分所有权法律制度。1804年《法国民法典》第664条首开先河。其后，1865年《意大利民法典》第532条、1867年《葡萄牙民法典》第2325条、1886年《日本民法典》第208条、1888年《西班牙民法典》第396条、1907年《瑞士民法典》第712条之1－20，1929年11月30日我国民国时期民法物权篇第799条、第800条。此外，希腊1929年民法、波兰1934年民法、巴西1928年民法、罗马尼亚1927年民法及乌拉圭、墨西哥、巴拿马、洪都拉斯、魁北克、秘鲁民法等均对建筑物区分所有权予以立法确认。

　　一、传统所有权与建筑物区分所有权的区别

　　传统所有权与建筑物区分所有权主要有如下区别：

　　第一，产生的时间不同。传统所有权是随着法律的产生而产生的，有法律就有传统的所有权。而建筑物区分所有权是在有城市之后才开始萌芽的。其产生的时间远晚于传统的所有权。

　　第二，产生的基础不同。传统的所有权产生的基础是有人的存在，为了定分止争而通过法律规定的。而建筑物区分所有权则是在对建筑物进行区分的基础上形成的。区分所有权不同于独门独户的传统所有权，它的典型特点就在于，“在一个建筑物之内形成了众多的所有权，并且这些单独部分的所有权基础上又产生了共有权和管理权。这就使它与单独所有权相比在权利形状上复杂得多。”

　　第三，客体不同。传统所有权的客体既包括动产，也包括不动产。而建筑物区分所有权的客体只是不动产。

　　第四，权利构成不同。传统所有权就是所有权，不包括其他内容。而建筑物区分所有权除包括专有部分所有权以外，还包括共有权和共同管理权，它是这三种权利相结合而组成的一种“复合物权”。

　　二、传统所有权与建筑物区分所有权的联系

　　建筑物区分所有权与传统所有权仍然有紧密的联系，具体表现在：

　　第一，建筑物区分所有权的核心仍然是专有部分的所有权。专有部分的所有权是建筑物区分所有权的基础，共有权和共同管理权是专有部分的所有权派生出来的。没有专有部分的所有权，就没有共有权和共同管理权。有了专有部分的所有权，就必然有共有权和共同管理权。

　　第二，专有部分的所有权的权能仍然包括传统所有权的四项权能，即占有、使用、收益和处分的权能。这四项权能与传统所有权的四项权能没有任何区别，所以建筑物区分所有权本质上仍然是所有权。《物权法》就是在第二编“所有权”下面的第6章规定“业主的建筑物区分所有权”的。

　　第三，建筑物区分所有权与传统所有权的立法目的都是为了调节人与人之间的社会关系。建筑物区分所有权主要是为了解决居住在一栋楼内的人或者居住在一个小区里的居民的矛盾，使这些居民更好地在一个小区生活，解决小区共有部分的管理问题，解决重大事项的表决程序等问题。

　　正是因为建筑物区分所有权既与传统所有权有紧密的联系，但的确与传统所有权相比又有不小的区别，所以各国法律对其专门进行规范。我国《物权法》也不例外，在第6章对其进行了专门规定。

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