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建筑物区分所有权中的专有部分所有权与传统所有权的异同
作者：本网综合 发布：2018-08-22 浏览量：1835
建筑物区分所有权中的专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。与传统所有权的相同之处表现在，专有权具有传统所有权的效力，本质上仍然属于所有权。业主对其专有部分享有完全的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。业主处分专有部分时，其他业主没有优先购买权。权利人行使权利都不得滥用，都得遵守相邻关系的规定。
专有权与传统所有权的不同之处在于：
一、客体不同
传统所有权的客体是特定的动产或者不动产。但专有权的客体，除一个小区内的整栋建筑物属于单个业主所有以外，在其他情况下只能是建筑物经分割后形成的具有构造上和使用上的独立性的“专有部分”。在一栋建筑物内，有多个专有部分，即有多套房屋，有多个业主。
二、权利行使受到的限制不同
传统所有权的行使只要不构成权利滥用，即属正当，其他人无权干涉所有权人行使权利。但专有权在行使上除要受到这一限制外，还要受到共同生活规则的制约。这是因为小区的业主与其他业主已经形成了共同生活关系，已经形成了利益共同体，这种共同的利益关系以及共同的利益体就要求任何一个业主行使权利都不能损害其他业主的合法权益。例如，根据《物权法》第83条的规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据《物权法》第77条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
三、权利的内涵不同
传统所有权除占有、使用、收益、处分四项权能外，不能在此基础上再产生其他权利。但专有权除所有权的权能外，还产生了对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。前者如对业主共有的电梯、水箱、外墙面、屋顶、绿地、道路、其他公共场所和公共设施等享有合理使用的权利。后者如《物权法》第76条的规定：下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）．选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
从上面这些异同可以看出，专有权是远比传统所有权复杂的一类所有权。
