物业管理区域的划分及业主大会与业主委员会的设立规则

　　

　　一、物业管理区域的划分

　　物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围，一般而言，它应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来，房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅群组成，用地一般为15—20公顷，建筑面积约为15—20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区应配置居委会、学校、幼儿园、托儿所、文化活动中心、综合服务商店、自行车棚等公共设施项目。小区的水、电、气等公共设施在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区大都实行封闭式管理，被称为封闭小区。将一个封闭小区划分为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。

　　根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域的划定办法由省、自治区、直辖市制定。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。条例并没有统一规定物业管理区域划分的标准，而是交由省、自治区、直辖市制定。之所以这样规定，是因为各地情况有很大不同。对于物业管理区域的范围，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。区域一经划定，如无特殊情况，不应做任意改动。这样，物业管理区域范围相对稳定，有利于业主自治机构和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。

　　二、业主大会及业主委员的设立规则

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会对物业的管理与公共利益的维护是一种自治、自助行为。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权和决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。业主大会的设立直接决定了业主的利益能否得到最为充分的保护。因此，条例规定了同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，由于我国在市场经济条件下的房地产行业初建不久，房地产建成后使用中的管理、服务更是一个新的领域，所以，业主自治机构的设置在实践中存在不完善、不规范、不统一的阶段。物业管理行业发展应当说还处于初级阶段，所以政府的监督和指导就变得不可或缺。条例规定了业主大会应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立。

　　根据房地产业比较发达和成熟的国家以及我国香港等地区的经验，业主大会应该采取二重机构设置的方式，即由全体业主组成业主大会，作为业主自治机构中的权力机关，行使重大事务的决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。条例也规定了成立业主大会的同时应当选举产生业主委员会。

　　但是，条例也作出了例外规定，即在一定条件下可以不必设立业主大会和业主委员会。这主要是因为有些物业管理区域内的业主较少，甚至只有一个业主，此时，如果法律强制设立业主大会显得并不必要。全体业主可以随时决定物业管理的有关问题，这样即节约了时间和精力，也减少了不必要的开支。因此，条例规定只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。条例的这条规定，体现了法律的灵活性。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

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