业主大会的组成和性质

　　

　　业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。

　　物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。

　　其法律性质如下：

　　1.业主大会是一个自治组织。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，其不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，因此不得为居民委员会所替代。同时，其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织。

　　2.业主大会是独立的社会组织。

　　业主大会不只是全体业主汇集在一起参加某个会议，也不是业主之间的松散联合，它有自己的章程，也有自己的执行机构—业主委员会，可以按照章程和议事规则形成自己的决定，可以自己的名义开立账户，以自己的名义享有权利和承担义务。在对外关系上，它可以以自己的名义与物业服务企业签订物业服务合同，也可以授权业主委员会从事这些行为。

　　3.业主大会是管理全体业主共有财产和共同事务的自治组织。

　　根据我国《物权法》第75条、第76条等规定，以及《物业管理条例》第8条、第9条、第10条、第11条、第19条等规定，业主大会只是管理全体业主的共有财产和共同事务，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会作出了与物业管理无关的决定，或从事了与物业管理无关的活动时，属于违反强制性规定的情形，按照《合同法》第52条第5项的规定，其行为自始就不具有法律效力，对业主不具有约束力。

　　4.业主大会是区分所有建筑物业主管理团体的机关，也是全体业主管理共有财产和共同事务时的议事机构。




　　关联法律法规条文

　　物业管理条例

　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

· 物业管理服务标准

· 物业管理服务的内容

· 物业管理的含义及特征

· 业主大会的职责