土地经营权的登记

　　


　　《农村土地承包法》第四十一条规定了土地经营权登记制度，即：“土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”该条规定的具体内容包括以下两点：

　　（1）土地经营权流转期限在五年以上的，可以向登记机构申请登记。在“三权分置”改革实践中，不同类型的土地经营权人对于土地经营权的需求存在差异：从事经济作物、大棚蔬菜种植的经营者，开展观光农业、休闲农业的经营者等，由于前期基础投入较大，获得收益的期限较长，因此希望能长期稳定获得土地经营权；由于水稻等粮食农作物都是一年一收，且粮食价格波动较大，从事粮食种植的经营者觉得短期获得土地经营权是可以的。因此，法律不宜简单规定土地经营权的性质，应当赋予当事人选择权：当事人希望获得长期稳定保障的，可以就土地经营权申请登记，登记后即可以对抗善意第三人；当事人不希望获得长期的土地经营权的，根据双方合同约定行使权利义务即可。在“两权”抵押改革试点中，金融机构希望政府部门能建立土地经营权登记制度，这样能够更好地保护债权人利益。因此，规定土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。

　　在此需强调的是，流转期限为五年以上的土地经营权，是否办理登记，为当事人的权利，由当事人自由决定。当事人不登记的，并不影响合同的成立和生效。不能因为当事人未申请土地经营权登记而认定合同无效。

　　（2）土地经营权流转合同成立、生效后，未经登记，不得对抗善意第三人。该条文内容具有以下几方面的含义：第一，当事人之间订立的流转土地经营权合同未进行登记，如一方当事人与善意第三人就土地经营权再次订立了合同，并进行了登记，则该善意第三人取得了土地经营权，原土地经营权流转合同的另一方当事人不能依据合同取得土地经营权，其仅能依法要求合同当事人承担相应的违约责任。第二，当事人之间订立的流转土地经营权合同已进行登记，如一方当事人与第三人就土地经营权再次订立了合同，则不论第三人善意与否，均无法获得土地经营权。第三，土地经营权合同当事人，在流转合同生效时即设立土地经营权。当事人未对设立的土地经营权申请登记，仅不具备对抗善意第三人的效力，而非其他内容。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国农村土地承包法

　　第四十一条　土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

　　中华人民共和国民法典

　　第三百四十一条　流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

· 土地经营权流转价款的确定及收益的归属

· 土地经营权流转的原则

· 土地经营权的含义与土地经营权人的权利

· 土地承包合同的形式和主要条款