民事执行中不动产受让人物权期待权的保护规定

　　

　　不动产受让人的物权期待权可以区分为买受人物权期待权和预告登记期待权。它是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。

　　1.对一般买受人物权期待权的保护。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。要求必须有书面合同，是基于《城市房地产管理法》第四十一条 “房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。

　　（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。

　　（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。实践中不动产买卖合同多是分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。

　　（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。即没有登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为其有过错。

　　2.对消费者物权期待权的保护。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

　　（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这里的“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。

　　（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　这里的“买受人”必须是消费者。消费者是相对于经营者而言，是从经营者处购买商品或者接受服务的人。《规定》限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人。普通民事主体之间的二手房买卖，不属于保护的范围。

　　3.对办理了预告登记的物权期待权的保护。金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

　　预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分物权的行为对预告登记的权利人不生效力。预告登记的受让人对于不动产之上的物权仅是期待权，并未履行本登记，其所有权的取得尚处于不确定状态，其异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定：如果受让人请求排除处分，因所有权受让预告登记的目的就是排除包括强制执行在内的处分，应当予以支持；如果受让人请求阻止人民法院的查封，则应看是否符合预告登记物权的本登记条件，如果是，则其应确定无疑地取得物权，应当解除查封。否则，则不应解除查封。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

　　第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　第三十条  金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

· 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

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· 执行案件管辖移转后对原执行法院提出执行异议及案外人异议的处理

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