不动产纠纷的专属管辖

　　

　　不动产，是指土地以及土地上的附着物，如建筑物、农作物、森林、草原等。这里所称不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。《民事诉讼法》第三十四条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。法律将不动产案件作为专属管辖加以规定，主要是考虑了这类案件的审理与一般民事案件相比，有特别的地方，它涉及不动产所有权的取得、转让、抵押等，都必须在不动产所在地进行强制性登记。所以，不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖，便于及时、正确审理。

　　特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。这是法院在具体适用法律过程中对不动产纠纷的一个补充，这样规定的理由是：（1）农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这些争议除了涉及合同的订立、履行之外，还涉及当地土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，也利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。（2）建设工程合同纠纷，由于通常涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件的审理和执行。

　　不动产所在地确定。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　理解上述规定，应注意两个问题：

　　（1）专属管辖中的不动产纠纷仅限于不动产的部分物权纠纷，不包括不动产的债权纠纷。对于虽然与不动产有牵连关系但本质属于债权纠纷的案件如购房款纠纷等等不属于不动产纠纷案件。

　　（2）特殊类型的合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，是排除不动产债权纠纷的一种例外规定，即对于某些不动产的债权纠纷，在现实需要的情况下，从“两便原则”（方便法院审理，方便当事人参加诉讼）出发，也按照专属管辖原则确定管辖法院。

　　案例：原告长应公司（住所地在B区）为购买位于A区内的厂房，作为合同的乙方与作为合同甲方的被告盈田公司签订了工业用房买卖合同。合同第十六条约定了争议解决方式：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向乙方所在地人民法院起诉。”双方在合同履行过程中发生纠纷，原告向不动产所在地即A区法院起诉。被告认为本案对管辖进行了约定，应由乙方所在地即B区法院管辖。

　　评析：本案交易标的虽为不动产，但案件本质上属于合同纠纷，应适用合同纠纷管辖的一般规定，尊重当事人对管辖权的约定，应移送乙方所在地即B区法院管辖。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民事诉讼法

　　第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

　　（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

　　第二十八条  民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

· 已采取诉前财产保全案件提起的诉讼管辖

· 债权人申请支付令案件的管辖

· 因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等公司纠纷提起的诉讼管辖

· 因共同海损提起的诉讼管辖