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逾期交房的处理
作者：本网综合 发布：2018-03-23 浏览量：1351
开发商逾期交付通常表现为两类情形：因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房；因房屋不符合合同约定导致的逾期交付。其中第二种情形需要法官根据案件事实对房屋是否具备交付条件作出判断，从而进一步认定是否构成交付迟延。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。
商品房买卖合同是合同的一种，遵循意思自治原则，对该类纠纷，有约定的从约定，无约定的双方可以协议补充，达不成补充协议的，按照相关法律规定处理。
一、双方在《房地产买卖合同》中有约定的，按照合同的约定处理。
按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。合同有约定时，按照约定赔偿。
需要注意的是，约定违约金是有限制的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
另外，在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。
二、双方在《房地产买卖合同》中没有约定，且达不成补充协议的，依照法律规定处理。
（一）购房人可以要求解除合同，但是必须按照法定的条件和程序办理。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
其一，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。经催告后三个月内，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。
其二，开发商没有催告购房者行使解除权的，购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。
其三，开发商催告购房者行使解除权的，购房人解除权行使的期限为三个月。
（二）购房者可以要求支付违约金或者赔偿损失
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
购房者据此可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。
应当指出的是，购房者行使了合同解除权后，可同时依《合同法》第一百一十三条的规定主张可得利益的损失，例如在房价持续上涨的市场中购置同地段同类房屋的差价。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
