房地产开发的概念及法律特征

　　

　　一、房地产开发的概念

　　房地产开发是指根据城市总体规划和社会经济发展计划的需要，以土地和房屋建设为主要投资对象的经营活动，是在依法取得国有土地使用权的土地上，由开发人进行基础设施、房屋建设的行为。它包括土地开发和房屋开发两部分。

　　（1）土地开发

　　所谓土地开发，是指投入一定量的资金，将处于自然状态的土地改造成可供建造房屋和各类设施的建设用地，即生地变成熟地的行为。按通俗称法，土地开发一般为“三通一平”或“七通一平”。“三通”指通电、通水、通道路；“七通”指通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮；“一平”即为平整土地，按照立项规划进行土方工程施工。

　　土地开发的深度与土地增值成正比，土地增值多少，取决于开发的深度。因此，许多开发商为了获得更多的土地利用效益，在土地一般开发的基础上进行再开发，即对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，调整用地结构，完善基础设施，以提高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需要进行土地再开发。

　　（2）房屋开发

　　房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称为旧城区开发。

　　需要注意的是，不是所有的房屋扩建和改建都是房屋开发。只有对房屋的扩建和改建达到了一定程度和规模，才属于房地产开发的范畴。对现有房屋进行一般性的修缮和装修的，则属于物业管理的范畴，而不是房地产开发。此处进行区分在程序上的意义还在于：属于房地产开发的，需要报请城市规划行政管理部门核发建设工程规划许可证，而属于一般性修缮和装修的，则没有此种限制。

　　在我国目前的房地产开发实践中，房屋开发往往与土地开发交织在一起，形成土地房屋的一体化开发，即从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。

　　二、房地产开发的法律特征

　　（1）房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能。也就是通常所说的把生地变熟地，然后形成相应的建筑产品，由此获得经济利益。如果开发荒地是为了获得良田，是为了提高土地的非建筑使用功能，则不属于房地产开发的范畴。

　　（2）房地产开发是具有较长周期性的投资活动。绝大多数房地产开发项目都要经过立项、可行性研究、取得土地使用权、开发建设和经营销售五大环节，所以耗时少则一年，多则几年。由于房地产产品较为特殊，消耗的建筑材料较多，配套设施复杂，牵涉到方方面面，所以，投入的资金数额非常大，投资回收期也相应较长。

　　（3）房地产开发是一项具有较大风险性的经济活动。房地产投资由于数额大、周转慢、变现能力差，因此风险很大。实践中，房地产开发的风险主要有：拖欠风险、利率风险、购买力风险、变现风险、灾害风险、政策风险等。伴随房地产市场竞争的日趋激烈，房地产开发的风险也会越来越大。

　　（4）房地产开发是一项波及面广泛的经济活动。开发商在从事开发活动时需要与土地管理、建设管理、房产管理、规划、建筑施工、测量、设计、市政、通讯、供电、金融、商业、服务、文教卫生、园林、环保等近百个行业和部门发生经济管理关系及经济协作关系，因而它是一项复杂的经济活动。




　　相关法律法规条文

　　城市房地产开发经营管理条例

　　第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

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