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建设用地使用权提前收回及其补偿的规定
作者：本网综合 发布：2018-03-22 浏览量：1208
一般情况下，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回。但在特殊情况下，为了公共利益需要使用土地的，由有关政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。这里的公共利益，应当是国家或者政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业。
提前收回土地使用权的法律后果，是提前使土地使用者丧失土地权利，基于维护土地使用者的权益，必须考虑对此产生的损失并予以补偿。《物权法》第148条对提前收回的补偿标准作了细化规定，即：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”理解适用该规定应当把握以下两点：
（1）对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，有关征收的规定是补偿的依据。
（2）对于房屋所占用的建设用地，不适用征收的规定。征收是国家把集体所有的土地、单位和个人的不动产变为国有的财产，是一种改变所有权的法律行为。我国城市的土地属于国家所有，建设用地使用权人取得的是对土地使用的权利，国家收回本来就属于自己的建设用地，不适用有关征收的规定。但是，为了公共利益的需要，国家可以提前收回建设用地使用权。由于建没用地使用权人是按照建设用地的使用期限交纳出让金的，因此，提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。比如，甲公司取得建设用地使用权建一大型旅游设施，建设用地使用权的期限是40年，该旅游设施35年后被征收，那么对于该旅游设施需要根据征收的规定给予补偿，同时，还应当退还甲公司5年的出让金。
相关法律法规条文
中华人民共和国城市房地产管理法
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
中华人民共和国物权法
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
中华人民共和国土地管理法
第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
