抵押权首次登记的申请与审查

　　

　　1.适用情形。在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

　　（1）为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

　　（2）为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

　　（3）以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

　　2.抵押财产范围。以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

　　（1）建设用地使用权；

　　（2）建筑物和其他土地附着物；

　　（3）海域使用权；

　　（4）以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权；

　　（5）正在建造的建筑物；

　　（6）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

　　3.不得办理抵押登记的财产范围。对于法律禁止抵押的下列财产，不动产登记机构不得办理不动产抵押登记：

　　（1）土地所有权、海域所有权；

　　（2)耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的不动产；

　　(5)依法被查封的不动产；

　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

　　4.申请主体。抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

　　5.申请材料。申请抵押权首次登记，提交的材料包括：

　　（1）不动产登记申请书；

　　（2）申请人身份证明；

　　（3）不动产权属证书。

　　（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；

　　（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

　　（6）下列情形还应当提交以下材料：

　　⑴同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；

　　⑵在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；

　　（7）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

　　6.审查要点。不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

　　（1）抵押财产是否已经办理不动产登记；

　　（2）抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；

　　（3）抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；

　　（4）申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；

　　（5）在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；

　　（6）在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；

　　（7）有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；

　　（8）办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；

　　（9）同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记；

　　（10）登记申请是否违反法律、行政法规的规定；

　　（11）其他审查事项。

　　不存在不予登记情形的，记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。




　　相关法律法规条文

　　不动产登记暂行条例实施细则

　　第六十五条　对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

　　（一）建设用地使用权；

　　（二）建筑物和其他土地附着物；

　　（三）海域使用权；

　　（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（五）正在建造的建筑物；

　　（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

　　以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

　　第六十六条　自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

　　抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

　　第六十七条　同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。

　　第七十一条　设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。

　　当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

　　第七十五条　以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。

　　当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。

　　前款规定的在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

　　第七十六条　申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交下列材料：

　　（一）抵押合同与主债权合同；

　　（二）享有建设用地使用权的不动产权属证书；

　　（三）建设工程规划许可证；

　　（四）其他必要材料。

· 地役权首次登记的申请与审查

· 海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的申请与审查

· 集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的申请与审查

· 不动产登记公告的适用情形及程序