不动产登记单元及其编码制度

　　

　　一、不动产登记单元的概念及特征

　　不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。《不动产登记操作规范（试行）》将其界定为：“不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。”

　　作为不动产登记的基本单位，不动产单元一般具备以下三个特征：

　　一是具有明确的界址或界限。该特征是为了将特定的登记单元与其他登记单元区分开来，土地和海洋在平面空间上必须是权属界限封闭的，而房屋则必须具有明确的四至界限，可以是墙体，也可以是其他的固定界限。

　　二是地理空间上的确定性与唯一性。土地是通过地籍测量的方式，形成地籍图或地籍册，并赋予每一个地块唯一的、确定的编码。登记簿通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图与土地登记簿的关联性。房屋的坐落则通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一的、确定的编码，形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。

　　三是具有独立的使用价值，即作为登记单元的不动产能够单独被使用。例如，根据《山东省土地登记条例》，对于土地使用权类型、用途、期限不同的土地，一般应当分别划宗。

　　二、确定不动产登记单元的规则

　　《不动产登记操作规范（试行）》规定了确定不动产登记单元的规则：

　　（1）没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　（2）有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　（3）有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　三、不动产登记单元编码制度

　　不动产单元具有唯一编码。不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）的规定进行设定与编码。不动产登记机构负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码的唯一性。




　　相关法律法规条文

　　不动产登记暂行条例

　　第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

　　不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：

　　（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

　　（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

　　（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

　　（四）其他相关事项。

　　不动产登记暂行条例实施细则

　　第五条　《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

　　没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

　　前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

· 不动产登记一体登记原则

· 不动产登记稳定连续原则

· 不动产登记申请的原则

· 不动产登记的管辖