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物业服务合同的效力及主要内容
作者：本网综合 发布：2018-08-21 浏览量：1327
广义的物业服务合同，主要可以分成两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。所谓普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。相关规定中关于物业服务合同的表述以及实务中占主要部分的物业服务合同，其含义都是指前述普通物业服务合同。
一、依法成立的物业服务合同对业主具有法律意义上的约束力
业主委员会根据业主大会决定与相关物业服务企业签订物业服务合同，之所以对业主应当具有法律上的约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位所决定的。
《物权法》第76条规定，业主大会有权决定选聘物业服务企业。业主委员会根据《物业管理条例》第15条第（2）项规定，与业主大会依法（《物权法》第76条规定的程序和条件）选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。《物权法》第78条关于业主大会、业主委员会决定的效力问题作出明确规定，即业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，为全体业主服务的组织，其作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，业主委员会基于执行业主大会决定而出面与物业服务企业签订合同，也是其作为自我管理机制的权力机关和执行机关的决策，其行为和所产生的一切后果，对每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。当然，这一结论得以成立，是有一定前提条件需要成就的。概括地讲，对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序做出的，必须符合法律、法规及规章且不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备。否则，业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
二、物业服务合同对业主有约束力的具体表现
物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业服务合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有权利又履行义务。（1）业主的主要合同权利是享受物业服务企业提供的物业服务，并有权对物业服务企业进行监督。进一步区分，其权利有：实际接受并享受物业服务企业提供的服务；通过参加业主大会或者业主代表大会，对物业服务企业的工作进行评估审查，以及解聘物业服务企业等；监督物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业服务企业提出意见和建议，等等。（2）业主受物业服务合同约束，需要基于合同履行交纳物业服务费用，以及必要的时候根据诚信原则协助物业服务企业进行物业服务等合同义务。其合同义务主要表现为：遵守物业服务制度和服务规约；按照约定的方式、期限交纳物业服务费用；装饰装修房屋时需遵守相关规定；转让房屋时应当事先通知物业服务企业，便于物业服务企业的管理；必要时对物业服务企业履行合同的行为给予协助和配合，因此给业主带来的暂时不便，业主有容忍义务，等等。
三、物业服务合同的主要内容
根据《物业管理条例》第三十四条规定，物业服务合同应当具备以下主要内容：
1．物业管理事项
业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的物业管理事项，是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容，双方未达成一致的服务项目或履行中发生的新项目，协商一致后应当另行签订补充协议。
2．物业服务质量
约定物业服务质量就是约定各项具体服务应当达到的标准。只约定物业服务事项不约定物业服务质量，或者约定服务质量不明确，会造成合同履行争议。因此，约定服务质量必须具体、细致。业主与物业服务企业可以参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》以及本地区的物业服务指导标准，结合物业项目情况、物业收费标准以及业主对物业服务的需求，协商确定物业服务质量要求。
3．物业服务费用
首先要明确物业服务的收费方式，实行包干制还是酬金制，或者是其他收费方式。然后根据不同收费形式明确收费标准、酬金数额或酬金比例、交费时间、交费方式及结算方式等。
4．双方的权利义务
双方的权利义务是指法定义务之外的其他需要约定的权利义务。例如，业主大会和业主委员会对物业服务企业服务质量的监督方式；物业服务企业分包专项服务事项的权利；业主遵守物业管理区域内各项管理制度的义务；物业服务企业公示物业服务项目、服务标准、收费标准的义务；物业服务企业对物业管理区域公众性规章制度的宣传告知义务；制止业主违规行为的义务等。
5．专项维修资金的使用和监督
在遵守住宅专项维修资金法规政策的基础上，合同应当约定物业服务企业申请、使用和结算专项维修资金的方式以及业主大会、业主委员会监督权利的行使等内容。
6．物业管理用房
必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《物权法》、《物业管理条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。
7．合同期限
合同期限，是指合同的有效期。物业服务合同一般属于长期的持续性合同，需要当事人对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。
8．违约责任
违约责任对于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相关法律法规对违约责任的规定比较详细。为了保证合同当事人的特殊需要，保证物业服务合同义务的切实履行，当事人应当按照法律规定的原则和自身的情况，对违约责任做出具体的约定。例如，约定违约损害的计算方法、赔偿范围等。
物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据行业交易惯例和物业服务需求商定的其他条款，如，约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、后合同义务、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。特别指出的是，房屋和附属设备设施的各种图纸、技术资料、使用说明、检修记录档案，以及与物业管理相关的业主情况资料，是进行物业管理服务的基本条件，关于物业管理资料的移交问题，《物业管理条例》对此作出明确规定：
一是物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理资料；
二是物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会；
三是物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
除此之外，物业服务企业与业主应当就物业管理资料的移交内容和程序规则在物业服务合同中明确约定。
关联法律法规条文
物业管理条例
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
· 物业承接查验综述
