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业主行使撤销权的规定
作者：本网综合 发布：2018-08-20 浏览量：1795
《物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。目的是为了防止业主大会或业主委员会滥用权利作出决定而侵害业主的合法权益。
为便于实务操作，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十二条进一步明确规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”
一、撤销权的性质
传统民法理论认为，撤销权在性质上属于形成权。所谓形成权，是指权利人仅依其单方之意思表示即可使业已存在的法律关系发生产生、变更或者消灭的权利。
二、撤销权的对象
撤销权的对象是指撤销权人得行使撤销权予以消灭的既存法律关系。就业主撤销权而言，其对象是业主得行使撤销权申请人民法院予以撤销的由业主大会或者业主委员会所作出的侵害其合法权益决定。包括实体权益的侵害和程序权益的侵害。
所谓实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。譬如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益。
所谓程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，然其所作决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。
三、撤销权的行使期限
《司法解释》规定撤销权的行使期限为1年，即“应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。此期限属于除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力。所谓除斥期间，是指法律直接规定或者当事人依法确定的某些形成权的预定存续期间，因该期间经过，该权利当然消灭。
四、撤销权行使方式
业主撤销权作为一种特殊的形成权，应以诉讼的方式行使。
1．撤销之诉的原告。
合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的建筑物区分所有权人以及虽然尚未办理所有权登记但是依据与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有该专有部分的民事主体作为业主有权提起撤销之诉，成为撤销之诉的原告。
应当注意的问题，即在业主大会或者业主委员会投票表决的过程中，投票赞成或者未表示异议的业主嗣后能否提起撤销之诉。
由于业主大会以及业主委员会在表决过程中采用的是多数决（分为一般多数以及特别多数），因此，如果达到法律、法规规定的表决要求，即便某些区分所有人反对，业主大会以及业主委员会的决定仍能获得通过。反对的业主如果认为该当决定侵害了其所享有的合法权益，自然享有请求人民法院予以撤销的权利。然而，在表决过程中投票赞成或者未明确表示异议的业主在决定通过后能否表示反对意思并随同反对业主共同提起撤销之诉？对此我国《物权法》以及《物业管理条例》等法律、法规均未明确规定。基于简化诉讼关系消除滥诉干扰的目的，有权提起撤销诉讼的主体应当限于在业主大会以及业主委员会投票表决过程中明确表示反对的业主。在表决过程中投票赞成以及未明确表示异议的业主事后不得提起撤销之诉，以维护业主大会以及业主委员会作出的正当决定的法律效力，杜绝见风使舵出尔反尔投机取巧的行为。
2．撤销之诉的被告。
从现行规定来看，法律并没有赋予业主大会民事诉讼的主体资格，而业主委员会作为民事诉讼当事人已得到实践的认可；并且业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会作出决定的相关资料由业主委员会收集和保管，业主委员会可以代表业主大会参加诉讼，并就作出决定的合法性进行举证。因此，在业主撤销权诉讼中，应以业主委员会作为被告，而不论业主请求撤销的是业主大会的决定还是业主委员会的决定。
五、撤销权行使的法律效果
撤销权具有对世性，即既存法律关系消灭的效力不仅及于撤销权的权利主体以及相对人，还可能及于其他民事主体。
业主请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定的内容如果仅仅涉及业主之间的权益变动，则人民法院撤销业主大会或者业主委员会决定的法律效力仅仅及于诉讼当事人以及其他业主；如果该当决定的内容涉及业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体——譬如物业管理公司，由于撤销权具有对世性，因而业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与其他民事主体实施的法律行为应为无效。
为保护善意相对人的合法权益，应当认定其与业主委员会所实施的法律行为被确认无效后，善意相对人有权请求业主委员会赔偿其信赖利益损失。如果与业主委员会实施法律行为的相对人主观上是恶意的，则该当行为被认定为无效后，其无权请求业主委员会赔偿其损失。
关联法律法规条文
中华人民共和国物权法
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
物业管理条例
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
· 业主的权利
· 业主的认定
