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业主大会的活动规则
作者：本网综合 发布：2018-08-19 浏览量：1739
一、定期会议和临时会议
业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
1、20%以上业主提议召开业主大会临时会议的;
2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。
业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。
二、业主代理人和业主代表人
1、业主代理人
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。
2、业主代表人
物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。
三、业主大会的召开形式
业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。无论采用何种形式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
四、业主大会决定事项的表决及效力
在比较法上，业主大会会议的决议有一致决与多数决两种方法。多数决又可分为特别决议与普通决议两种。
须注意的是，我国《物权法》、《物业管理条例》及《建筑物区分所有权解释》并未规定适用一致决的情形。依这些法律、行政法规及司法解释的规定，我国只承认多数决。所谓多数决，指经业主人数和区分所有权比例过半数同意的决议。其中，仅单纯过半数同意的为普通决议，提高其同意比例的为特别决议。
1、特别决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应经特别决议：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施。此两项事项，因将对业主的权益产生重大影响，所以采特别决议。也就是应当经专有部分占建筑物专有部分总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
2、普通决议。根据我国《物权法》第76条、《物业管理条例》第12条的规定，下列事项应实行普通决议：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此四项事项，因对业主的权益影响较小且不具有重大性，因此只要经专有部分占建筑物专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
关联法律法规条文
中华人民共和国物权法
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
物业管理条例
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
· 物业管理服务标准
