集体经营性建设用地的含义及入市条件、主体和方式

　　


　　集体经营性建设用地，是指依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划（具体指土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途的土地，不包括居住用途的集体建设用地。土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

　　1.入市条件。集体经营性建设用地入市，是指在所有权不变的前提下，按照依法、自愿、公平、公开的原则，入市主体将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地出让金的行为。农村集体经营性建设用地入市，应当具备以下主要条件：

　　（1）符合土地利用总体规划和城乡规划等国土空间规划。

　　（2）符合规定的用途。入市的集体经营性建设用地仅限于工业和商业等经营性用途，不属于前述经营用途以及国家有关规定的，不得入市流转。

　　（3）权属清晰。入市的集体经营性建设用地须已依法完成集体土地所有权登记，权属清晰、界址清楚、没有争议。避免在流转过程中出现产权纠纷，影响当事人权利的实现。

　　2.入市主体。集体经营性建设用地入市的主体为土地所有权人，即农民集体。其实施主体适用《土地管理法》第十一条关于农民集体所有的土地的经营、管理的规定，即：农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权，属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织代表集体行使所有权。

　　考虑到入市方案制定和实施过程具有一定专业性，在集体经营性建设用地入市过程中，集体经济组织可以自己直接实施，也可以委托其他主体代为实施。

　　3.使用主体。我国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可取得集体经营性建设用地使用权，依法进行土地开发、利用和经营。

　　4.入市方式。集体经营性建设用地可以通过出让、出租、作价出资或入股等有偿使用方式入市；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。具体来说，集体经营性建设用地在出让环节需要遵守国有建设用地出让相同的要求，主要包括：一是国有建设用地和集体建设用地的供地渠道和价格形成机制应当保持一致；二是出让方式应当保持一致，原则上应当采取“招拍挂”形式进行出让，防止暗箱操作引发腐败，侵犯农民权益；三是出让年限应当一致，参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于国有建设用地出让年限的规定执行。集体经营性建设用地出租也应当参照国有建设用地有关规定，包括协议、挂牌等，出租人与承租人签订租赁合同，约定双方权利义务。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国土地管理法

　　第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

　　中华人民共和国土地管理法实施条例

　　第三十七条　国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

　　鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。

　　第三十八条　国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

　　第四十三条　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

· 乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地审批的规定

· 集体经济组织兴办企业用地审批的规定

· 乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、村民住宅使用集体所有土地的规定

· 土地整理的规定