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农村宅基地管理的规定
作者：本网综合 发布：2022-01-28 浏览量：527
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。宅基地制度是中国特色土地制度的重要组成部分，其核心是维护农村土地集体所有和保障农民基本居住权利。新中国成立以来，历经演变，我国农村宅基地制度框架已基本形成，其基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。
1.“一户一宅”与“户有所居”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。这表明，国家鼓励各地探索农民在不同区域实现户有所居，健全宅基地权益保障方式。比如，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，通过建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民“一户一房”。这里“户”的组成人员中必须有集体经济组织成员。
2.农村村民建住宅应当符合规划。农村村民建房除了要符合土地利用总体规划外，还要符合村庄规划。《城乡规划法》规定，村庄规划包括住宅的用地布局和建设要求。在乡、村庄规划区内建设农村村民住宅，由市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。涉及占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。根据机构改革职能调整，城乡规划职责已合并至自然资源主管部门，村庄规划也相应由自然资源主管部门编制审批，将来也将纳入国土空间规划统筹。
考虑到有的地方编制了村庄规划却没有统筹并合理安排宅基地用地，《土地管理法》特别规定，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。《土地管理法实施条例》进一步要求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。即在县、乡级国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留空间，从而解决农民建房无序、布局分散，乱占耕地建房等突出现象。
3.农村村民建住宅不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。由此可见，任何情况下，农村村民建住宅都不得占用永久基本农田。同时，农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划，先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。
为保障农村宅基地建设用地指标，《土地管理法实施条例》第三十三条规定，县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。2020年7月，自然资源部、农业农村部联合印发《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》，针对当前存在的计划指标需求不平衡、指标使用要求不够明确、指标有挪用等问题，专门规定农村宅基地建设用地指标在年度全国土地利用计划中单列，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。
4.宅基地申请、审核批准程序。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
（1）申请主体。农村村民以户为单位申请宅基地。
（2）申请对象。申请对象原则上为农村集体经济组织；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。
（3）审查报批程序。宅基地申请必须依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后才能呈报审批。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。
（4）批准机关为乡（镇）人民政府。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡镇政府要及时组织农业农村、自然资源等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。根据联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。
（5）农民建房在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。即涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。
5.宅基地使用权的流转。农村村民可以出卖、出租、赠与住宅，但出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
农村村民“出卖”宅基地使用权，可以在集体经济组织内部进行，但是必须符合一定的条件：一是转让人与受让人必须是同一集体经济组织内部的成员；二是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权申请分配的条件；三是转让行为须征得本集体经济组织的同意。农村村民“出租、赠与”住宅的对象不受本集体经济组织限制，出租房屋期限不得超过20年。另外，因继承导致宅基地使用权变更的，可以办理不动产登记，但房屋不能翻建，房屋损坏后，由集体经济组织收回宅基地。
6.宅基地自愿退出与盘活利用。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。关于自愿有偿退出宅基地、盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的条件、方式、程序等，由于理论研究和实践经验尚不丰富，还没有形成“可复制、能推广、利修法”的经验，因此《土地管理法》没有进行详细规定。
《土地管理法实施条例》第三十五条进一步明确了退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。根据“十四五”规划“允许农村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。”的规定，有偿退出的农村宅基地的用途还将有进一步探索的空间。
7.保障农村村民的宅基地权益。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基地合法权益的问题，《土地管理法实施条例》第三十六条进一步明确农民对宅基地合法权益，并对农村宅基地的流转、收回、退出、搬迁等方面作出了禁止性规定。
一是依据《民法典》第三百六十二条“我国宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”的规定，明确依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。二是明令“四个禁止”：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。这为农民维护自身合法权益提供了明确的法律依据。
8.国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，农村宅基地管理和改革是党和国家赋予农业农村部门的重要职责，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。
相关法律法规条文
中华人民共和国土地管理法
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
中华人民共和国土地管理法实施条例
第三十三条 农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。
乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。
第三十四条 农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。
涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第三十五条 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。
第三十六条 依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。
禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
· 乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业、村民住宅使用集体所有土地的规定
