国有建设用地使用权的出让方式

　　


　　国有建设用地使用权的出让方式，是指国有土地的代表（地方人民政府）将建设用地使用权出让给土地使用者时所采取的方式，亦即土地使用者取得国有土地使用权的方式。根据《土地管理法实施条例》第十八条的规定，我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括四种：拍卖、招标、挂牌和协议出让；且依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系。

　　招标、拍卖、挂牌属于公开竞价的方式，具有公开、公平和公正的特点，能够充分体现标的物的市场价格，是市场经济中较为活跃的交易方式。我国土地资源的稀缺性，决定了采取公开竞价的方式能够最大程度体现土地的市场价值，从保护土地资源和国家土地收益的大局看，采取公开竞价的方式不仅是必要的，而且其适用范围应当不断扩大。《民法典》结合法律及行政法规、规章、政策等，明确将工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地纳入公开竞价出让方式的范围，同时规定不管土地用途为何，只要同一土地有两个以上意向用地者的，就应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。所谓招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府自然资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。所谓拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。所谓挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。实践中，挂牌方式为国有建设用地使用权出让的主要方式，显示出强大的生命力。新修订的《土地管理法实施条例》首次从行政法规层面确立了挂牌出让方式的法律地位。

　　协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让与公开竞价方式相比，没有引入竞争机制，缺少公开性，实践中有些地区利用这种方式随意减免土地出让金，造成土地资源的浪费和土地收入的流失，严重损害国家的利益。为避免暗箱操作和权力寻租，防止国有土地资源的流失和低价转让，《城市房地产管理法》规定，采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，《协议出让国有土地使用权规定》则对协议出让的条件、程序及价格等作了更加严格的限制。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第三百四十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　中华人民共和国土地管理法实施条例

　　第十八条　国有土地使用权出让、国有土地租赁等应当依照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系。除依法可以采取协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。

· 建设项目使用国有建设用地申请和报批的规定

· 建设项目用地预审的规定

· 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

· 协议出让国有土地使用权规定