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建设使用国有土地的取得方式
作者：本网综合 发布：2022-01-25 浏览量：528
国有土地使用权采用有偿使用和划拨两种方式。其中，有偿出让是国有土地使用的主要方式，划拨用地主要服务于公共事业等公益性用地的特殊供地途径。
一、国有土地有偿使用
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。法律规定应当有偿使用的国有土地，必须有偿使用。根据《土地管理法实施条例》第十七条的规定，国有土地有偿使用的方式主要有三种：
（一）国有土地使用权出让。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，方式包括招标、拍卖（挂牌）和协议出让等形式。土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础。在土地使用期限内，土地使用者可以按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押。土地使用权出让期限的上限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土地使用者在土地使用期限内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与自然资源主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。
（二）国有土地租赁。即国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。即将一定时期的国有土地使用权评估作价，作为国家的投资，计作国家的股份。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。
二、国有土地划拨使用
划拨方式取得国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权具有以下特点：一是划拨土地使用权没有期限的规定。二是划拨土地使用权不得转让、出租、抵押，即不得流转。如果需要转让、出租、抵押的，应当经政府批准办理土地出让手续。土地使用者不需要使用时，由政府无偿收回土地使用权。三是划拨土地使用权用途不得改变，改变用途要经批准，并重新签订合同。不再属于划拨范围的，要实行有偿使用。四是取得划拨土地使用权，只需要缴纳国家取得土地的成本和国家规定的税费，不需要缴纳土地有偿使用费。
划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，因此《土地管理法》第五十四条对可以采取划拨土地使用权的范围作出了规定，主要有：
（一）国家机关用地和军事用地。国家机关用地，包括国家权力机关，指全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，指各级人民政府及其所属工作或职能部门；国家审判机关，指各级人民法院；国家检察机关，指各级人民检察院；国家军事机关，指国家军队的机关。军事用地，是指军事设施用地，包括：指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施。
（二）城市基础设施用地和公益事业用地。城市基础设施用地，是指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地，是指各类学校、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园，托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。是指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目，铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库、防洪、江河治理等水利项目用地。而对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。
（四）法律、行政法规规定的其他用地。即法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。
这里需要说明的是，不是所有上述项目都一律采用划拨方式供地，而只是这些项目中政府认为应当予以扶持，并给予政策上优惠的经过批准后可以采用划拨方式提供土地使用权。
相关法律法规条文
中华人民共和国土地管理法
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
中华人民共和国土地管理法实施条例
第十七条 建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得；但是，法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。
国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
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