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出租人妨害承租人行使优先购买权的法律后果
作者：本网综合 发布：2021-07-25 浏览量：666
出租人妨害承租人行使优先购买权，多体现为将租赁房屋出卖给第三人时未履行对承租人的通知义务。包括未通知、未于合理期限通知以及未完全通知，也包括与第三人恶意串通、订立阴阳合同、迫使承租人放弃优先购买权等其他妨害承租人行使优先购买权的情形。出租人妨害承租人行使优先购买权，是针对承租人优先购买权的侵权行为，出租人应基于其侵权行为对承租人承担损害赔偿责任。
损害赔偿的范围应当包括两个方面：一是承租人在优先购买权受到侵害后，不能享有直接从先买权人转为所有人可带来的便利而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买或租赁房屋而支出的必要费用。二是承租人优先购买权实现的可得利益损失，即由于房屋市场价格的变化，在出租人侵害承租人优先购买权时，因市场价格上涨而致使承租人如替代购买类似房屋而多支付的费用。
承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利。基于债权优先权的性质，承租人优先购买权不具有对抗第三人的效力。承租人优先购买权被侵害的，可以主张损害赔偿，而无权主张出租人与第三人之间房屋买卖合同无效，即出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
需要注意的是，请求出租人承担赔偿责任的主体，应为承租人而非次承租人。租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但在租赁合同中，次承租人不是合同当事人，其地位不是出租人的承租人，因此，次承租人不享有租赁房屋的优先购买权。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
· 买卖不破租赁规则
