租赁房屋拍卖时承租人优先购买权的保护

　　


　　民法典第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”按照这一规定，以拍卖方式出卖租赁房屋，不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖，还是出租人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的保护，就统一适用这样的方法。

　　适用上述规定，实践中应把握以下问题：

　　（1）出租人拍卖租赁房屋的，负有将拍卖的有关事项提前通知承租人的义务。这种义务是程序性的，出租人只要按照法律规定的时间、要求适当地履行了通知义务，即无需对承租人是否实现优先购买权承担责任。如果出租人未能在拍卖前五日履行通知义务，使承租人丧失了竞价购买租赁房屋的机会，可认为出租人侵害了承租人的优先购买权，承租人有权要求出租人承担损害赔偿责任。

　　（2）出租人通知承租人的时间，应当采到达主义原则，即在拍卖五日之前通知到达承租人。

　　（3）经通知，承租人未参加拍卖，包括承租人未出席，也包括未进行竞买登记、未交纳竞买保证金等未有效参加拍卖活动的情形，均产生视为放弃优先购买权的法律后果。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第七百二十七条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第七百二十八条　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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