房屋租赁承租人的优先购买权及其例外

　　


　　优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。根据民法典第七百二十六条的规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。

　　优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。第二，它是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。第三，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转移至他人。第四，它是一种附条件的形成权，即以同等条件为前提。

　　一、实现优先购买权需要具备的条件

　　（1）须有出租人出卖租赁房屋的行为，且该行为发生在租赁期间。承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易、以及因公用征收等法律关系中则不得行使亦不能主张优先购买权。出卖租赁房屋的行为以出租人与第三人买卖房屋合同成立为判断依据。租赁期开始之前或者届满之后出租人出卖租赁房屋，与承租人无关，自然不存在优先购买权的问题。

　　（2）承租人须以同等条件购买。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式，包括法律规定的限制条件等。在非与第三人同等条件下，承租人即不享有优先购买权。

　　（3）承租人在收到通知的十五日内作出购买的意思表示。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。出租人对承租人已经履行告知义务，如果承租人在十五日内未作出购买的意思表示的，则丧失优先购买权。这里的十五日为不变期间，不适用中止、中断及延长的规定。

　　二、承租人优先购买权的例外

　　（1）房屋按份共有人行使优先购买权。共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。

　　（2）出租人将房屋出卖给近亲属。出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

· 非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人的合同解除权

· 出租人的权利瑕疵担保责任

· 承租人违反支付租金义务的法律后果

· 债务人享有抵销权或者撤销权时保证人拒绝承担保证责任的规定