因不可归责于承租人的事由租赁物毁损、灭失时承租人的权利

　　


　　所谓租赁物毁损，是指租赁物部分毁坏、损伤。租赁物灭失，是指租赁物客体上不复存在。从物的形态上看，租赁物的毁损、灭失既可以是客观上有形物的损坏、灭失，也可以是有形物所搭载的无形的数据电文等无形物的损坏、灭失。不可归责于承租人的事由，造成租赁物部分或者全部毁损、灭失的情形，有以下几种情况：

　　（1）因不可抗力的原因造成租赁物毁损、灭失的。不可抗力的条件是不能预见、不能避免、并且不能克服。如承租人租赁房屋的，由于发生洪水，大水冲进房屋，使屋内的墙皮脱落，这种损坏是承租人难以克服的。

　　（2）因意外事件造成租赁物毁损灭失的。例如承租人租用汽车在路上正常行驶，被一违反交通规则的汽车撞坏，经过认定承租人本人无过错，汽车的损害是由于第三人的违反交通规则的行为造成的。

　　（3）因出租人不履行义务造成租赁物毁损灭失的。例如承租人租赁的房屋，由于雨季下雨太多出现屋顶漏雨，承租人要求出租人进行维修，但出租人迟迟不予维修，最后导致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人没有对房屋进行及时的维修。

　　上述前两种情况，不可抗力和意外事件都是租赁合同双方当事人均无过错，既不可归责于承租人，也不可归责于出租人，而出现了租赁物毁损、灭失的情况。在这种情况下，应当维护哪一方当事人的利益，是法律所要解决的问题。按照民法上的一般原则，对物的风险责任是以谁享有所有权为标准的，即所有权人承担对物的毁损、灭失的风险。租赁是负担行为而非物权行为，并不产生物权变动效力，承租人通过支付租金取得租赁物一定时间的使用、收益权，其权利价值远低于物权的权利价值。同时，承租人支付租金对价，出租人作为债务人，具有向承租人提供无瑕疵租赁物的义务，因此，租赁物发生毁损、灭失时，则意味着出租人未尽到义务，应由出租人承担责任。此外，物权人还可以通过选择购买保险等方式转移风险，而承租人基于有限的使用权无法转移风险。基于上述理由，当发生不可归责于双方当事人的事由的情况，租赁物毁损、灭失的风险责任应当由出租人来承担。

　　在第三种情况下，由于出租人有过错，造成租赁物的毁损、灭失，当然应当由其承担损失的责任。

　　在上述三种情况下，由于承租人对租赁物已不能使用或使用的效能受到了影响，民法典第七百二十九条规定承租人可行使以下权利：

　　（1）请求减少租金或不支付租金。减少租金一般适用于租赁物部分毁损，但还能够使用，或者是承租人已经支付了部分租金，租赁物全部毁损、灭失了，已支付的租金不再返还，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租赁物虽然部分毁损，但已失去其效用或者租赁物全部毁损、灭失，承租人已不能使用该租赁物，当然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果实际上是合同已不可能履行，当承租人不支付租金时，如果出租人同意，合同实际上是协议解除，合同终止。

　　（2）解除合同。解除合同的条件是不能实现合同目的。不能实现合同目的，是指标的物毁损、灭失导致当事人订立租赁合同时所追求的目的不能实现。这种解除权不同于上面所说的协议解除，它是法定解除，也不是请求权，而是一种形成权，即承租人主张解除合同的，只要通知到达出租人，合同即行解除，如果出租人对此有异议，提请诉讼或仲裁，人民法院或者仲裁机构也只是对承租人行使解除权的效力进行确认。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

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