物业服务合同终止后物业服务人的移交义务及法律责任

　　


　　根据民法典第九百四十九条的规定，物业服务合同终止后，原物业服务人应当履行以下义务：

　　（1）在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。所谓退出物业服务区域，是指物业服务人及其工作人员应当离开相应的物业服务区域，如相关的工作人员应当退出物业服务用房，物业服务人所雇用的保安、门卫应当离开保安室、门卫室等，不得继续占用相关区域。

　　当事人可以在物业服务合同中对合同终止后物业服务人的退出期限作出明确约定，如果没有约定的，应当在合同终止后，给予物业服务人一定的合理期限，让物业服务人在该合理期限内有序退出。

　　（2）妥善交接义务，包括移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，配合新物业服务人做好交接工作。这主要是因为，物业服务合同已经终止，物业服务人已经丧失占用物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料等的法律依据，因此应当将其交还。物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料等应当交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，指定的人往往为业主或者业主委员会选聘的新物业服务人，直接移交给新物业服务人，不仅可以提高交接效率，还能最大限度地维护全体业主的利益。

　　（3）如实告知物业的使用和管理状况。告知的对象，既包括全体业主、业主委员会，也包括新物业服务人。因为业主对物业的使用和管理情况有知情权，物业服务人应当接受业主的监督，在其即将完全退出物业服务区域前，自然应当将有关物业使用和管理的情况如实告知业主。而之所以要告知新物业服务人，是因为新物业服务人即将接管物业服务和管理，为了尽快进入角色，应当及时全面了解和掌握物业的使用、管理情况，这也是新物业服务人的义务，而原物业服务人对物业的使用和管理情况最为了解，应当负有义务将这些情况如实告知新物业服务人，以保护业主的共同利益。

　　物业服务人违反上述义务，例如，物业服务合同终止后，物业服务人仍占用物业服务用房及相关设施，拒绝向业主委员会选聘的新物业服务人移交物业服务所必需的相关资料，导致新物业服务人不能入场为业主提供物业服务的，即使其仍在继续提供物业服务，也是对业主权利的侵犯，不仅不能请求物业服务合同终止后继续服务期间的物业费，如果给业主造成损失的，还要赔偿相应的损失。例如，物业服务合同终止后，由于物业服务人拒不退出物业服务区域，不配合新物业服务人交接，导致小区处于无人服务和管理的状态，如果小区内电梯出现故障导致业主人身受到伤害，此时尽管物业服务人与业主的权利义务关系已经终止，但是对于该业主的损失，物业服务人依然要予以赔偿。需要说明的是，此处规定的“物业服务合同终止后的物业费”，并非其履行上述后合同义务的额外报酬，应是在他人接管相关物业前，原物业服务人继续为全体业主提供物业服务期间所应收取的物业费。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国民法典

　　第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

· 业主续聘物业服务人的规定

· 业主单方解除物业服务合同的规定

· 业主装修房屋、转让、出租物业专有部分、依法改变共有部分用途时的告知义务

· 委托合同的任意解除权及解除后的损失赔偿