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业主单方解除物业服务合同的规定
作者：本网综合 发布：2021-10-01 浏览量：503
在物业服务合同，双方当事人的义务绝非一次给付即可完成，相反，业主要随着时间的延续不断交付物业费和配合物业服务企业的管理工作，物业服务企业要在相当长的时期内持续不间断地对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。因此，业主和物业服务企业的相互信任和配合对于物业服务合同的顺利履行和合同目的的顺畅实现居于举足轻重的地位。当因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失相互信任时，应允许其解除物业服务合同，为其提供一个及时离开法锁的途径。否则，将严重损害双方当事人的利益，违反法律的正义和效率。在业主已经决议更换物业服务企业的情形下，如果强行维持物业服务合同的效力，业主必将以各种手段进行抗争，比如拒交物业费，此时物业服务企业只能不断地对广大欠费业主提起诉讼和中请强制执行，这既背离了业主方便生活的合同目的，也背离了物业服务企业营利的合同目的。正因为如此，民法典第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。即业主可以在合同约定的期限届满之前，根据法律规定，无须特别理由，可以根据自己单方的意志解除合同。当然，同其他合同一样，其解除也必须遵守一定的程序才能发生相应的后果。
理解和适用上述规定，应当把握以下问题：
（1）解聘物业服务人业主必须依照法定程序共同决定。这里的“法定程序”，是指民法典第二百七十八条规定的程序。即“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”另外还必须满足“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的必备环节，否则不能产生全体业主解聘物业服务人的意思效果。
（2）决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。即解聘决定作出后,业主应当按照合同的定的期限或者这里规定的六十日期限书面通知物业服务人。不过,通知的期限和形式属于解除权行使的程序规则,业主未在规定期限内书面通知的,不影响解除权行使的效力,但是,物业服务人可以主张因此遭受的损失。
合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利，根据民法典第九百四十六条第二款的规定，业主单方解除物业服务合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。损失范围包括直接损失和可得利益损失。当然，如果物业服务企业存在违约行为，业主行使权利的行为属正当事由，则业主不但不承担赔偿责任，而且有权请求物业服务企业赔偿损失。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
