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业主支付物业费的义务及业主欠费时的处理方式
作者：本网综合 发布：2021-09-29 浏览量：536
一、业主负有向物业服务人支付物业费的义务
物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。物业服务人按照合同约定提供物业服务，业主就应当按照约定向物业服务人支付物业费，这是业主应负有的义务。无故拖延或者拒交，应当承担违约责任。
根据《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务收费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
实践中，有的业主认为其享有权利的仅是其专有部分，至于共有部分是否需要维护管理与其无关，没有接受也不需要接受物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）；也有的业主认为，即使物业服务人提供了服务，但其房屋一直空置并未占有公共资源不需要支付物业费。对此，民法典第九百四十四条明确，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这样规定的理由是：
（1）合同确实具有相对性，不得约束未加入契约关系的第三人，但是业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订的，对所有业主具有约束力。全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果，全体业主都负有支付物业费的义务。只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。
（2）建筑物区分所有权制度下，业主的专有部分可以相对独立，但共有部分不可分离，相互依存，对专有部分享有所有权的同时必须履行作为业主团体成员的义务。民法典第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。即业主对共有部分享有的权利是法定的，义务也是法定的。物业服务企业提供的服务是业主应当享有的法定权利，当然支付物业费也是业主的法定义务，不得单独排除。
二、业主违反约定逾期不支付物业费的处理方式
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。适用上述规定，应当把握两点：
（1）物业服务人负有催告义务，催告程序为物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置条件。这样就给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷。
（2）业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人提起诉讼或者申请仲裁应满足以下条件：业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为；物业服务人催告业主在合理期限内支付；合理期限届满业主仍未支付。
需要强调的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是因为水、电、热、气等资源属于公共服务的提供，物业服务人不是上述公共服务的提供者，不是供电、供水、供热、供气合同的当事人。物业服务人采取停水、停电等措施缺乏法律依据。物业服务人不能利用作为物业管理人的便利条件侵害业主的合法权益。如果物业服务人超越其管理权限滥用停水、停电等措施，造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。
相关法律法规条文
中华人民共和国民法典
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
