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房屋租赁中经出租人同意的装饰装修物的处理
作者：本网综合 发布：2018-03-25 浏览量：1446
“经出租人同意”的装饰装修，既包括签订租赁合同时，出租人明示同意承租人装饰装修，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修，即出租人知道承租人对房屋装饰装修未明确表示反对。
在一般情况下，承租人租赁房屋都要按照其个人的使用目的和审美情趣进行装饰装修，以改善房屋的使用功能，使之更加符合承租人的使用要求。因此，“经出租人同意”装饰装修并不要求一定是在签订房屋租赁合同时，出租人明确的书面同意或者口头同意。凡是在房屋租赁合同被确认为无效前，出租人知道或者应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。
判断出租人在确认房屋租赁合同无效之前，知道或者应当知道承租人对房屋进行的装饰装修，应结合租赁房屋的状况、用途等案件的具体情况进行。例如，承租人租赁房屋属于毛坯房用于自住，承租人要对租赁房屋进行装饰装修后才能人住；或者承租人租赁房屋用于经营商场、宾馆或者酒楼，一般都要按照不同的使用用途和目的，对房屋进行装饰装修，包括铺设地板、粉刷墙壁和适当改建、安装空调、电梯、热水器、水电管道及消防设施设备等才能用于经营活动。发生纠纷时，出租人不能以承租人未经其同意进行装饰装修抗辩。因为，出租人知道承租人若不进行必要的装饰装修，完全不能按照上述目的使用房屋，不能实现租赁合同的目的。这种情况下，可以认定出租人知道或者应当知道承租人的装饰装修行为。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》确立了处理承租人经同意装饰装修情形下，装饰装修物纠纷的处理规则。
一、合同无效时的处理
1.未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：
（1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形成附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。
（2）属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。
（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
二、合同履行期间届满时的处理
1.对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。
（1）承租人可以拆除未构成附合的装饰装修物；
在适用这一处理原则时，应当注意以下两点：①未形成附合的装饰装修物由承租人拆除取回不以出租人同意为必要条件。未形成附合的装饰装修物，其所有权仍然归承租人所有，承租人当然可以行使所有权，将装饰装修物拆除取回。②承租人对装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除。如果承租人选择不拆除装饰装修物，而向出租人要求补偿装饰装修费用的，一般不予支持，除非出租人同意补偿。
（2）因拆除装饰装修物造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；
承租人拆除装饰装修物的行为应以未对房屋造成毁损为一前提。也就是说，承租人拆除装饰装修物时，应当尽注意义务，尽量维持房屋的完整性，如拆除确实对房屋的破坏不可避免，承租人应当恢复原状，这是承租人应当承担的民事责任。
（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应当依照意思自治原则从其约定。
2.对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。
第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。
第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。
第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。
因此，在租赁合同期满，承租人要求补偿添附的费用的，当然不应支持。但是，如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的，当然可以按照约定办。
三、合同解除时的处理
1.对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。
（1）承租人可以拆除未构成附合的装饰装修物；
在适用这一处理原则时，应当注意以下两点：①未形成附合的装饰装修物由承租人拆除取回不以出租人同意为必要条件。未形成附合的装饰装修物，其所有权仍然归承租人所有，承租人当然可以行使所有权，将装饰装修物拆除取回。②承租人对装饰装修物是否拆除取回具有选择权，而不是必须拆除。如果承租人选择不拆除装饰装修物，而向出租人要求补偿装饰装修费用的，一般不予支持，除非出租人同意补偿。
（2）因拆除装饰装修物造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；
承租人拆除装饰装修物的行为应以未对房屋造成毁损为一前提。也就是说，承租人拆除装饰装修物时，应当尽注意义务，尽量维持房屋的完整性，如拆除确实对房屋的破坏不可避免，承租人应当恢复原状，这是承租人应当承担的民事责任。
（3）当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应当依照意思自治原则从其约定。
2.对形成附合的装饰装修物，双方当事人有约定的，按照约定处理；没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
按照《合同法》关于违约责任的规定，出租人违约导致房屋租赁合同解除，致使承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。因此，对于承租人无法享用的剩余租赁期内附合的装饰装修价值，出租人应当承担违约责任，予以赔偿。
（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
首先，因承租人违约致使合同解除，承租人的损失由其自行承担。在房屋租赁合同履行期限届满前，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修价值。但这种情况是承租人自身违约行为造成的，对不能完全享用的附合的装饰装修价值的损失只能由承租人自行承担，出租人作为守约方，没有义务对承租人的损失负责。
其次，出租人同意利用装饰装修的，予以适当补偿。承租人虽然因自身过错而不能继续享受剩余租赁期的装修利益，责任自负。但是，并不排除在承租人违约导致房屋租赁合同解除的情况下，出租人与承租人经协商达成一致后，由出租人对承租人予以适当的补偿。出租人是否给予承租人补偿，取决于出租人是否同意利用，即出租人同意利用的，给予补偿，出租人不同意利用的，不予补偿。
（3） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
当房屋租赁合同因承租人与出租人双方违约行为而导致解除时，承租人和出租人应当分别承担违约责任，即出租人和承租人分别按照过各自的过错和违约程度承担相应的违约责任。
司法实践中，确定出租人和承租人分担责任时，应当根据双方当事人的违约行为的性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，综合认定双方的过错大小确定。
（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
司法实践中，不可归责于当事人双方的原因主要是但不限于不可抗力。根据我国《民法通则》第一百五十三条和《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力既包括某些自然灾害，如水灾、火灾、冰雪灾害、地震等，也包括某些社会事件，如战争、政变、政府行为等。在房屋租赁合同中，如地震致出租房屋倒塌，出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得订立房屋租赁合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同。
因不可归责于出租人和承租人双方的原因而导致合同解除，对于合同解除后剩余租赁期内装饰装修价值的损失，按公平责任原则，由出租人和承租人共同分担。如果法律另有规定，必须按其规定处理。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
