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房屋租赁合同登记备案的效力
作者：本网综合 发布：2018-03-24 浏览量：1442
一、房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同的生效要件。
《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条亦规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
上述规定表明，登记备案对合同效力的影响，应当以法律和行政法规将登记作为合同的生效条件为前提，法律和行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条也规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《城市房地产管理法》中有关房屋租赁合同登记备案的内容，并没有登记后合同才能生效的规定，该条规定并不属于效力性强制性规定而仅属于管理性规范，不能作为房屋租赁合同的生效要件。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。进一步明确了房屋租赁合同登记备案不是房屋租赁合同生效的要件。
二、当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，未办理登记备案的房屋租赁合同无效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。”这种规定，体现了对当事人私法自治原则和缔约自由的尊重。
依据私法自治原则，法律行为可以附加条件，以决定效力的发生与否。所谓附条件的法律行为，是指当事人以将来客观上不确定事实的发生或者不发生作为附款，决定其法律行为效力发生或者终止的法律行为。对于附条件的法律行为，其效力取决于条件的成就与否。而所附条件可以分为附停止条件和附解除条件。附停止条件，在我国法律制度中被称为附生效条件，即以条件成就发生法律行为效力；附解除条件，是以条件成就使法律行为失去效力。《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”《合同法》第四十五条第一款亦规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，白条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。
但这个生效要件不是绝对的，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款同时规定“但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件，但没有登记备案，房子已经交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租赁合同已经在事实上履行了，当然生效，原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满，承租人继续交房租，出租人继续收房租，就认为成立了新的租赁合同，从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下，一方当事人主张因没有备案而合同没有生效，法院不支持这样的请求。
相关法律法规条文
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第九条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
· 房屋租赁的条件
