商品房包销商的责任及诉讼地位

　　

　　商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益的行为；包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。

　　商品房包销是一种特殊的附条件的商品房买卖行为。所附的条件就是包销行为，如在包销期限内全部售出包销房的，则包销商与开发商之间不发生包销房的直接买卖行为；如在包销期限届满后全部或部分未售出包销房的，则包销商与开发商之间就所剩的包销房发生直接的买卖行为。其特殊性在于其主体不仅涉及买卖关系的双方，而且涉及三方，即开发商、包销商与买受人；整个包销过程中涉及三种法律关系，即包销关系、代理关系、买卖关系。

　　根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定和包销的实际做法，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了当事人违反包销合同的责任和在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位。

　　（1）如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的所有权归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。如果房地产开发企业违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。

　　（2）如果发生购买人因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第二十条  出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

　　第二十一条  出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　第二十二条  对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

· 商品房买卖中的惩罚性赔偿

· 不合格商品房交付中的救济措施

· 商品房面积误差纠纷的处理

· 以出让方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件