商品房买卖中的惩罚性赔偿

　　

　　惩罚性赔偿，也称为示范性赔偿、惩戒性赔偿、报复性赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际的损害数额的赔偿，是对于真实赔偿的一种“附加”赔偿。其目的是补偿原告所遭受的、法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。

　　惩罚性赔偿是要求不法行为人承担超出补偿性赔偿数额的赔偿责任制度，因此，与补偿性赔偿具有密切联系。惩罚性赔偿以补偿性赔偿的存在为前提条件，受害人原则上不能单独请求惩罚性赔偿，许多情况下惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能不仅表现为填补受害人的损失，而且主要在于惩罚和制裁严重过错行为，它虽然是以实际损害的发生为适用前提，但不以实际损害为适用的主要条件，而是主要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素。因此，惩罚性赔偿以其所具有的赔偿损失、制裁和遏制不法行为等多重功能。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：在下五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

　　（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　应当强调的是，上述五种情形适用惩罚性赔偿制度是有前提条件的，即：前两种情形必须达到“商品房买卖合同目的不能实现”的程度，后三种情形必须达到“合同无效或者被撤销、解除”的程度，方能适用惩罚性赔偿。买受人缔约目的至少包括三项：按照约定时间领受房屋、正常使用房屋和取得房屋产权。出卖人有欺诈与违约行为但不影响买受人实现缔约目的的，不能适用惩罚性赔偿。进言之,买受人必须请求法院确认合同无效、撤销合同或者解除合同时，才能主张惩罚性赔偿。例如将售出的房屋抵押于银行，但交付房屋前消除抵押不影响买受人取得房屋的，不适用惩罚性赔偿。反之，出卖人未告知抵押事实，虽然买受人取得房屋，但是抵押权人主张抵押权致使买受人不能正常地占有使用房屋的，仍可主张惩罚性赔偿。

　　在司法实践中，惩罚性赔偿数额的确定应考虑多种因素，首先要重视补偿性赔偿数额，这是惩罚性赔偿数额确定一个重要的参考标准，其次也要考虑到出卖人行为的主观恶性及其过错程度，如出卖人给买受人造成的损失并不大，但其欺诈行为较为恶劣，则可考虑由其承担造成买受人损失几倍的赔偿责任（在所购房款一倍内），或者如因出卖人行为给买受人造成了较大损失，但买受人的损失并不是主要由于出卖人的过错所造成，则出卖人承当的惩罚性赔偿责任就应小于买受人所受损失。




　　相关法律法规条文

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第八条  具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条  出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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