房地产转让合同的主要内容及其与土地使用权出让合同的关系

　　

　　房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。合同的主体是转让人和受让人，合同的标的是房地产，合同的内容是双方的权利和义务。

　　一、房地产转让合同的主要内容

　　依照《城市房地产转让管理规定》，房地产转让合同应当载明下列主要内容：

　　（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；

　　（2）房地产权属证书名称和编号；

　　（3）房地产座落位置、面积、四至界限；

　　（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；

　　（5）房地产的用途或使用性质；

　　（6）成交价格及支付方式；

　　（7）房地产交付使用的时间；

　　（8）违约责任；

　　（9）双方约定的其他事项。

　　二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系

　　（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房 地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移。土地使用权无论转移多少次，转移到谁手中，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过签订转让合同取得该幅土地的使用权，而对国家承担原土地使用权出让合同规定的义务。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　（2）房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。亦即房地产转让合同约定的土地使用权的使用 年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。

　　（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除 应当承担原土地使用权出让合同约定的权利义务外，还可约定原受让人与新受让人之间一些新的权利义务内容，如转让的价款、支付方式及违约责任等。




　　相关法律法规条文

　　中华人民共和国城市房地产管理法

　　第四十一条　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　第四十二条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　第四十三条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　第四十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

· 经济适用住房转让的规定

· 已购公房的交易规则及程序

· 以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让的处理方式

· 房地产开发的基本原则