已购公房的交易规则及程序

　　

　　已购公房又称房改房，是指城镇职工按照国家房改政策规定，依据职工的工作年限、职务或职称及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，职工按照成本价或标准价购买的单位公有住房。

　　一、交易规则

　　根据我国政策以及相关规定，已购公房分为市场价、成本价和标准价等类型。按当年的市场价购得的公房，产权归个人所有，可随时上市交易。按成本价购得的公房，个人享有完全产权，二次交易时一般住用五年后，并在交易前按规定缴纳相关税费（如土地出让金等）后可依法进入市场，收入全部归产权人个人所有。按标准价购得的公房，其产权是单位和职工家庭共有产权，职工仅享有部分产权（占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承），一般要在五年以后才能归职工个人所有，由于标准价低于成本价，故其上市前必须先补足与成本价之间的差价。同等条件下，原售房单位享有优先购买权、租用权。

　　但是，根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，下列情形的已购公房不能上市交易：

　　（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

　　（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

　　（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

　　（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

　　（6）上市出售后形成新的住房困难的；

　　（7）擅自改变房屋使用性质的；

　　（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　二、交易程序

　　（1）所有权人应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：①职工已购公有住房上市出售申请表；②房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；③身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；④同住成年人同意上市出售的书面意见；⑤个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。

　　（2）房地产行政主管部门对出售申请进行审核，并自收到申请之日起十五日内作出是否准予其上市出售的书面意见。

　　（3）经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

　　成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

　　（4）买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

· 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法

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